گزارش جدید دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی از جزئیات بازار مسکن مهرماه حاکی از کاهش قیمت خانه در ۱۱ منطقه شهر تهران نسبت به شهریور ماه امسال دارد.

به گزارش  چاپ و نشر به نقل از خبرآنلاین، قیمت خانه در منطقه ۵ تهران در مهرماه بیشترین کاهش قیمت را داشت و به متری ۱۴ میلیون و ۷۷۴ هزار تومان در هر متر مربع رسید.

قیمت خانه در این منطقه در تیرماه امسال در هر متر مربع ۱۶ میلیون و ۴۶۱ هزار تومان بود که با ادامه روند کاهشی در مهرماه امسال توانست به کاهش ۵ درصدی نسبت به ماه گذشته برسد.

منطقه ۵ تهران به دلیل جذابیت سکونت و دسترسی آسان‌تر به عنوان پرتقاضاترین منطقه برای خرید خانه محسوب می‌شود و معاملات در این منطقه نمادی از وضعیت کلی بازار را نشان می‌دهد.

این مرکز، متوسط قیمت هرمتر مربع واحد مسکونی در مهرماه در تهران را ۱۲ میلیون و ۸۴۸ هزار و ۱۰۰ تومان گزارش داده است که نسبت به ماه گذشته( ۱۲ میلیون و ۷۲۲ هزار و ۶۰۰ تومان) شاهد رشد کمتر از یک درصد قیمت خانه هستیم.

 با این حال ۱۱ منطقه در شهر تهران خود را نسبت به این کاهش اندک بی‌میل نشان داده و هم چنان در شب کاهشی قیمت‌ها قرار دارند.

بر اساس این خبر  به غیر از منطقه ۵ تهران متوسط قیمت خانه در مناطق  ۲۰، ۲۱، ۱۶، ۱۵، ۱۴، ۱۱ ،۱۰ ،۹، ۷ و ۶ کاهشی بوده است و از ۵ تا ۳ درصد کاهش را نسبت به ماه گذشته در هر متر مربع  نشان می‌دهد.

شرایط معاملات مسکن در مهر ماه در مناطق یک و دو پایتخت متفاوت بوده است و قیمت خانه در منطقه یک تهران روند افزایشی به خود گرفته است و از قیمت ۲۴ میلیون و ۸۱۰ هزار تومان در هر متر مربع به ۲۸ میلیون و ۱۷۲ هزار تومان رسیده است و تعداد قراردادهای خرید و فروش از تعداد ۱۰۹ فقره به ۱۳۶ فقره رسیده که نشان دهنده افزایش تقاضا برای خرید خانه در این منطقه از شهر تهران است که به روی قیمت نهایی تاثیر گذار بوده است.

در منطقه ۲ تهران نیز تعداد معاملات در مهر ماه نسبت به شهریور رشد ۲۴.۱ درصدی داشته و از تعداد ۲۱۳ معامله مسکن در شهریور به ۲۸۱ معامله رسیده است اما شیب افزایشی قیمت در این منطقه روند کندی داشته و تقریبا ۴۰۰ هزار تومان در هر متر مربع رشد داشته است.

گزارش اخیر وزارت راه و شهرسازی نیز حاکی از افزایش کلی تعداد قراردادهای خرید خانه در پایتخت دارد که می‌تواند نشانه‌ای از بازگشت آرام رونق به بازار مسکن همزمان با آغاز ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در سراسر کشور داشته باشد.

بر اساس این گزارش ۳ هزار و ۴۶۷ فقره مبایعه نامه در این ماه در کل مناطق ۲۲ گانه پایتخت به ثبت رسیده که نسبت به ماه قبل که رقم۲ هزار ۸۵۵ فقره معامله مسکن بود، ۲۱ درصد رشد داشته است.

به گزارش چاپ و نشر به نقل از دنیای اقتصاد : معاملات خرید مسکن در تهران پس از ۴ ماه افت شدید پی در پی، در اولین ماه پاییز افزایش پیدا کرد. تعداد آپارتمان‌های فروخته‌شده در پایتخت طی مهر ماه، به دلایلی ۱۹ درصد نسبت به شهریور افزایش یافت. وضعیت جدید بازار نشان می‌دهد بازار معاملات از انجماد کامل خارج شده اما هنوز نبض معاملات به سطح حداقلی نرسیده است. رکود خرید و فروش کماکان وجود دارد. ماه گذشته روند دو ماهه کاهش قیمت مسکن متوقف شد و عملا سطح قیمت میانگین تغییر محسوسی به خود ندید. بازار ملک در فاز ریکاوری است.

با افزایش جزئی قیمت و معاملات مسکن در مهرماه، بازار مسکن از انجماد کامل خارج شد. قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در پایتخت در نخستین ماه پاییز با افزایش حدود ۱۰۰ هزار تومانی قیمت از ۱۲ میلیون و ۷۲۰ هزار تومان به ۱۲ میلیون و ۸۴۸ هزار تومان رسید و به این ترتیب پس از دو ماه کاهشی پیاپی، میانگین قیمت مسکن در معاملات مهرماه تهران، افزایش ۹/ ۰ درصدی را تجربه کرد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، افزایش جزئی قیمت مسکن در مهرماه پس از دو ماه کاهش ماهانه مجموعا ۶ درصدی قیمت و نیز یک دوره کاهش پلکانی تورم نقطه‌ای مسکن رخ داده است. از اردیبهشت امسال تاکنون روند کاهش تورم نقطه به نقطه قیمت مسکن آغاز شده است؛ طوری که در این ماه قیمت مسکن تورم ۱۱۲ درصدی نسبت به ماه مشابه سال ۹۷ داشته اما این نرخ در ماه‌های خرداد، تیر، مرداد و شهریور طی یک روند مستمر و پلکانی به تدریج کاهش یافت. میزان تورم نقطه‌ای قیمت مسکن در خرداد ۱۰۷ درصد، در تیر ۹۶ درصد، در مرداد ۷۷ درصد و در شهریور ۵۷درصد بوده است. در ادامه این روند، تازه‌ترین گزارش قیمت مسکن که توسط دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی منتشر شده، حاکی از این است که میزان رشد قیمت مسکن نسبت به مهر سال ۹۷ نیز قدری کاهش یافته و به ۴۹ درصد رسیده است. البته این سطح از تورم نقطه‌ای مسکن در ماه‌های اولیه رکودی شدن بازار امری عادی است و میزان تورم مسکن به تدریج طی چند ماه آینده به سطوح بسیار پایین‌تری خواهد رسید.

در مهرماه امسال حجم معاملات مسکن نیز با قدری افزایش نسبت به شهریورماه روبه‌رو شد و با رشد ۱۹ درصدی، از ۲۴۵۶ فقره به ۲۹۳۰ فقره رسید. هر چند برخی از اخبار در روز گذشته حجم معاملات مسکن در مهر ماه را بیش از ۳۰۰۰ فقره اعلام کردند، اما دفتر اقتصاد مسکن این آمار را به دو شکل اعلام می‌کند؛ شکل اول شامل تمام مبایعه‌نامه‌های ثبت شده و شکل دوم پس از حذف کدهای پستی نامعتبر است. بر اساس آمار پالایش شده از کدهای پستی نامعتبر، حجم معاملات مسکن در مهرماه در مرز ۳۰۰۰ فقره بوده است که نسبت به شهریور ۱۹ درصد افزایش و نسبت به مهر سال گذشته ۶۴ درصد کاهش داشته است.

حجم پایین معاملات مسکن نشان می‌دهد بازار مسکن همچنان دچار انجماد و خمودگی کم‌سابقه است و برای خروج از این وضعیت، سطح معاملات ماهانه مسکن باید از حداقل ۴هزار فقره فراتر برود. تیر امسال آخرین ماهی بود که حجم معاملات مسکن از ۴هزار فقره فراتر و حدود ۴۲۶۰ فقره بود. پس از آن در ماه‌های مرداد و شهریور حجم معاملات زیر ۳هزار فقره بود تا اینکه در مهر ماه به مرز ۳هزار فقره رسید. این افزایش جزئی در تعداد معاملات ماهانه مسکن پایتخت نشان از آغاز خروج بازار مسکن از «انجماد کامل» دارد؛ هر چند همچنان فاصله قابل‌توجهی با حداقل معاملات مورد انتظار ماهانه در شرایط رکودی بازار وجود دارد و هنوز تعداد آپارتمان‌های خرید و فروش شده در شهر تهران به حداقل میزان طبیعی مورد انتظار نرسیده است.

کارشناسان پیش‌تر پیش‌بینی کرده بودند که اگرچه بازار مسکن در اوج رکود به سر می‌برد و به دلیل جای خالی اهرم‌های رکودزدایی، شواهدی از خروج بازار مسکن از کما در ماه‌های آینده وجود ندارد، اما سطح حداقلی معاملات ماهانه مسکن در تهران نیز در حدود بسیار اندک مرداد و شهریور باقی نخواهد ماند و قدری تعدیل خواهد شد. این پیش‌بینی که سطح حداقلی معاملات ماهانه مسکن در پایتخت طی ماه‌های آتی افزایش خواهد یافت، در گزارش‌های پیشین «دنیای اقتصاد» منتشر شده بود.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، اکنون در فضایی که قیمت مسکن با نوسان افزایشی البته جزئی و زیر یک درصدی روبه‌رو بوده و حجم معاملات مسکن نیز نسبت به ماه قبل ۱۹ درصد رشد کرده است، می‌توان این‌طور برداشت کرد که بازار مسکن وارد فاز ریکاوری و «احیا» شده است. البته رشد قیمت مسکن در مهر ماه به حدی جزئی است که می‌توان آن را نزدیک به صفر اعلام کرد، اما نکته این است که در اولین ماه پاییز، روند کاهش قیمت ماهانه مسکن متوقف شده و سطح قیمت ثابت مانده است. توقف نوسان قیمت مسکن چه کاهشی و چه افزایشی در کنار رشد ماهانه معاملات نشان می‌دهد بازار در وضعیت ریکاوری پس از افت سنگین حجم معاملات در تابستان قرار دارد.

علت توقف کاهش قیمت مسکن

گزارش وضعیت مسکن در مهر ماه این پرسش را ایجاد می‌کند که چرا روند کاهش قیمت مسکن متوقف شده و آیا این وضعیت باقی خواهد ماند یا نه. درباره دلایل توقف کاهش قیمت مسکن هفت علت را می‌توان مطرح کرد که اولین و مهم‌ترین آن، رشد ماهانه معاملات مسکن در مهرماه است. از خرداد امسال همواره میزان رشد معاملات مسکن منفی بوده است. میزان افت قیمت مسکن در خردادماه نسبت به اردیبهشت ۵۰درصد، در تیر نسبت به خرداد ۲۱درصد، در مرداد نسبت به تیر ۳۲ درصد و در شهریور نسبت به مرداد ۱۵ درصد بوده است؛ این در حالی است که در مهرماه حجم معاملات نسبت به شهریور ۱۹ درصد افزایش یافت.

به دنبال این تغییرات معاملات، طبیعی است سرعت کاهش قیمت مسکن تا اندازه‌ای که قیمت نسبت به ماه قبل تقریبا بدون تغییر باقی بماند، تعدیل شده است. در عین حال ثبات قیمت مسکن نسبت به شهریور نشان می‌دهد بازار مسکن همچنان به گرایش قیمت کاهش دارد، چراکه در غیر این صورت با رشد ۱۹ درصدی معاملات نوسان افزایشی قیمت مسکن می‌توانست به مراتب بیش از کمتر از یک درصد کنونی باشد.

علت دوم توقف کاهش قیمت مسکن این است که تورم منفی مسکن اکنون در فاز استراحت قرار دارد. دو ماه پیاپی افت قیمت، هر ماه به میزان حدود ۳ درصد در تابستان سپری شده و مهر ماه مرحله استراحت روند کاهشی قیمت مسکن بوده است.

سومین علت را می‌توان در میزان فوق‌العاده پایین عرضه مسکن در بازار جست‌وجو کرد. یک گروه از سازنده‌ها و فروشنده‌ها که عجله‌ای برای فروش ندارند، فعلا بازار را ترک کرده‌اند و یک گروه دیگر نیز با این تصور که شاید در ماه‌های آینده باز هم دوره افزایش قیمت مسکن در پیش باشد، از فروش امتناع می‌کنند. مجموعه این شرایط نشان می‌دهد سطح عرضه ممکن است در ماه‌های آینده قدری با تغییر نگرش خریداران افزایش یابد. اثر سطح پایین عرضه به شکل افزایش جزئی قیمت مسکن در بازار منعکس شده است.

علت چهارم توقف تورم منفی مسکن، واکنش بازار به خرید خانه‌های کم‌متراژ است. در شهریور ماه کمترین افت فروش مربوط به خانه‌های تا ۶۰ مترمربع بود و سهم این خانه‌ها از کل فروش نسبت به اوایل امسال افزایش یافت. در واقع بخشی از تقاضای مسکن صرفا با هدف خرید از این گروه متراژی به بازار مسکن بازگشت و این یعنی حساسیت متقاضیان آپارتمان‌های کم‌متراژ به قیمت بیشتر بوده است؛ چراکه به محض مشاهده افت قیمت مسکن، به بازار بازگشتند. از طرفی این گروه متراژی در شهریور ماه بیشترین رشد قیمت را تجربه کرد. در واقع بخشی از افزایش حدود ۱۰۰ هزار تومانی قیمت مسکن در ماهی که گذشت، در نتیجه افزایش معاملات این املاک و رشد قیمت آنها بوده است.

پنجمین علتی که برای توقف تورم منفی مسکن شناسایی شده است، مربوط به شیفت خریداران مسکن به سمت قدیمی‌سازهاست. شرط سن بنای تا ۲۰ سال برای اخذ تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق، در ماه گذشته پس از سال‌‌ها تغییر کرد و به ۲۵سال افزایش یافت.  به این ترتیب تمایل متقاضیان خرید به این گروه سنی که قیمت آنها ۲۰ تا ۳۰ درصد از واحدهای تازه‌ساز کمتر است، قدری افزایش یافته است. البته از آنجا که میانگین قیمت آپارتمان‌های قدیمی‌ساز پایین است، اثر قیمتی آنها به مراتب کمتر از دیگر گروه‌های سنی است و به همین خاطر نوسان افزایشی قیمت مسکن در مهر ماه نیز محدود بوده است. ثبات نسبی بازار ارز در ماه گذشته عامل ششم توقف کاهش قیمت مسکن در مهر ماه است. طی ماه‌های تابستان در بازار مسکن شاهد اثر کاهش قیمت ارز بودیم و اکنون آمارهای وضعیت مسکن در اولین ماه پاییز منعکس‌کننده ثبات بازار ارز است که به شکل ثبات قیمت مسکن در بازار قابل رصد است.

هفتمین عاملی که مانع از ادامه کاهش قیمت مسکن در مهر ماه شد نیز به هزینه‌های ساخت و قیمت فروش نوسازها در بازار بازمی‌گردد. سازنده‌ها در ماه‌های اخیر معتقد بودند هزینه‌های ساخت کاهش چندانی نداشته و تقریبا ثابت مانده است. این موضوع سبب شده از اعمال کاهش قیمت فروش آپارتمان‌های نوساز ممانعت کنند. اگرچه سهم آپارتمان‌های نوساز از معاملات به شدت کاهش یافته است، اما همچنان حدود ۴۰ درصد از املاک فروخته شده در گروه سنی نوساز تا ۵ سال ساخت است. این سهم بالا از املاکی که افت قیمت نداشته یا افت قیمت کمتری نسبت به دیگر گروه‌های سنی املاک تجربه کرده‌اند، در نوسان افزایشی قیمت مسکن طی مهر ماه اثر داشته است. به گزارش «دنیای اقتصاد»، علائم و شواهد موجود در وضعیت بازار مسکن مهر ماه نشان می‌دهد همین افزایش خفیف قیمت مسکن هم ادامه‌دار نخواهد بود و احتمال اینکه در ماه‌های آینده باز هم قیمت اسمی مسکن کاهش یابد، وجود دارد. طی ماه گذشته در مناطق مصرفی بازار مسکن که بیشترین حجم معاملات به آنها تعلق دارد و نیز در مناطق جنوبی و بافت‌های فرسوده، قیمت مسکن کاهش یافته است.

 بنابراین افزایش خفیف زیر یک درصدی قیمت مسکن صرفا مربوط به معاملات برخی از مناطق از جمله منطقه یک تهران و مناطق مرکزی که بافت مسکونی کمتری دارد، بوده است. این موضوع خود علامتی از این است که انتظار کاهش قیمت مسکن در اغلب مناطق شهر همچنان وجود دارد و ثبات قیمت یا افزایش خفیف در بازار مسکن پایدار نخواهد بود. بنابراین مشروط بر اینکه حجم معاملات مسکن در مسیر خروج از انجماد کامل و حرکت به سمت حجم معاملات بالاتر از سطح حداقلی، افزایش چشمگیری نداشته باشد، احتمال کاهش قیمت اسمی مسکن و ثبات آن، از افزایش محسوس قیمت در ماه‌های آتی به مراتب بیشتر است.

از طرفی فضای کنونی بازار مسکن نیز موید این است که احتمال افزایش قیمت اسمی مسکن در ماه‌های پیش‌رو ضعیف است. اکنون فضای رکودی حاکم بر بازار مسکن و عدم تحرک طبیعی طرفین معاملات در بازار به حدی پررنگ است که انتظار ادامه حاکمیت رکود در بازار را تقویت می‌کند. از طرفی تجربه سال‌های گذشته نیز نشان داده معمولا رکود مسکن دست‌کم یکی، دو سال و حتی بیشتر ادامه پیدا می‌کند. البته ممکن است اتفاقاتی در بازار مسکن رخ دهد که مانع از تکرار رخدادهای آتی بازار دقیقا مانند تجربیات گذشته شود و در واقع نظم بازار را بر هم بزند. یکی از این اتفاقات تقویت بنیه مالی خانوارها از یکی از دو طریق افزایش سطح درآمدها و نیز افزایش سطح تسهیلات مسکن است. با توجه به اینکه افزایش تسهیلات مسکن منوط به استطاعت بازپرداخت اقساط توسط متقاضیان مسکن است، به نظر می‌رسد این اتفاق در کوتاه‌مدت و احتمالا در زمان حضور دولت فعلی رخ نخواهد داد.

 هر چند ممکن است در ماه‌های آینده شاهد افزایش سقف انواع وام مسکن به شکل محدود باشیم اما این افزایش با توجه به سطوح فعلی قیمت مسکن نمی‌تواند چندان بر قدرت خرید متقاضیان اثرگذار باشد، چراکه از یکسو اتفاق مثبتی در جهت بهبود وضعیت اقتصادی خانوارها رخ نداده و در کوتاه‌مدت متصور نیست، بنابراین میزان افزایش تسهیلات قطعا متناسب با سطح درآمد خانوارها محدود خواهد بود. از طرفی برای اینکه قدرت خرید تسهیلات به سطح سال‌های ۹۳ و ۹۴ بازگردد، سقف آنها باید حداقل دو برابر شود که منابعی برای این میزان افزایش شناسایی و معرفی نشده است. بنابراین به نظر می‌رسد با توجه به احتمال ضعیف تقویت موثر طرف تقاضای بازار مسکن از طریق افزایش سقف تسهیلات، شاهد تغییرات جدی در میزان تقاضا در ماه‌های آتی نخواهیم بود و در نتیجه احتمال رشد قیمت مسکن در چنین شرایطی بسیار ضعیف است.

 

 

 

 

معاون وزیر راه و شهرسازی با تشریح قانون حمایت از مستاجران گفت: افزایش مدت زمان قرارداد اجاره به دو سال و بیشتر به مستاجران اطمینان خاطر بیشتری می دهد که هرسال مجبور به تغییر خانه نباشند.

به گزارش چاپ و نشر به نقل از اقتصاد آنلاین، حامد مظاهریان معاون وزیر راه و شهرسازی در برنامه تیتر امشب درباره مدت دار شدن قراردادهای اجاره گفت: در برنامه هایی که دولت در بخش مسکن داشت، با تحولاتی که در بازار و اقتصاد روی داد اولویت های دولت تغییر کرد و متناسب با شرایط برخی اولویت ها پررنگ تر شد. یکی از اولویت های دولت در بخش مسکن حمایت از حقوق مستاجران است. همانطور که می دانیم، نه تنها در بخش مسکن در دیگر بخش ها نیز قراردادهای کوتاه مدت آسیب رسان است بنابراین در جهت حقوق مستاجران پیشنهاد شده که قراردادهای اجاره به دوسال و بیشتر افزایش یابد، مظاهریان درباره افزایش قیمت اجاره بها نیز گفت: هدف ما این است که قرارداد ها را از یکسال افزایش دهیم اما این طرح قراردادهای بالاتر مثل قرادادهای 5 ساله را شامل نمی شود. هدف اصلی این است که به این خواسته مستاجران توجه شود ولی ده درصد افزایش اجاره بها نیز درنظر گرفته شده تا موجرها نیز خیلی متضرر نشوند.­

او افزود: وزیر راه و شهرسازی 9 بند در این زمینه اعلام کردند که برخی­ درباره اصلاح لایحه بود. قانون پیش فروش و اجاره داری و­ دو لایحه دیگر برای معافیت های مالیاتی برای کسانی که مسکن بر اساس الگوی مصرف می سازند و می خواهند اجاره داری کنند را شامل می شد. در مورد لایحه دولت بنیادهایی که گذاشته شده این است که قراردادها عجولانه نباشد و اوضاع اقتصادی را در نظر بگیرد و حقوق مستاجران نیز در نظر گرفته شود.

او افزود: اگر ده درصد قرارداد اجاره بها افزایش یابد یک اطمینان خاطری به مستاجران می دهد چون در شرایط فعلی قیمت ها افزایش بیشتری دارد. این لایحه در جهت حمایت از حقوق مستاجران است التبه موجران نیز باید در نظر گرفته شود که در این زمینه معافیت های مالیاتی نیز برای موجرانی که برای مستاجران می سازند در نظر گرفته شده است. موجرین با توجه به افزایش قیمت ملک که در حال حاضر تا 40 درصد نسبت به سال قبل صورت گرفته سود خود را برده اند اما برای حمایت از مستاجرین می بایست افزایش ده­ درصد را در نظر بگیرند.

او درباره ضمانت اجرایی این طرح نیز گفت: این طرح در گذشته نیز مطرح شده بود اما سیر قانونی نداشت در حال حاضر این طرح عجولانه نیست چون به صورت لایحه مطرح شده و مجلس نیز نظر خود را اعلام می کند. به جای اینکه دولت بخواهد قرارداد را کنترل کند، خود مستاجر است که بعنوان یکی از ذینفعان معامله می تواند قرارداد را کنترل کند.

مظاهریان گفت: این قانون اگر مصوبه مجلس را بگیرد اگر موجر تقاضای بیشتری کند مستاجر می تواند از راه قانون پیگیری کند تا حقی ضایع نشود مگر اینکه توافقی بین موجر و مستاجر در افزایش بیش از ده درصد افزایش اجاره بها برای سال آینده شده باشد. در قانون جدید فقط برای سال دوم ده درصد می توان اجاره بها را افزایش داد و در غیر این صورت پیگرد قانونی دارد.

او در ادامه گفت: موجر و مستاجر قراردادی را به صورت رسمی و غیر رسمی منعقد می کنند اما در شرایط فعلی فقط تلاطم هاست که موجب افزایش بیشتر قیمت ها از طرف موجر شده است.

معاون وزیر راه و شهرسازی همچنین گفت: در بخش دیگر دولت حمایتش را از موجرینی قرارداده که برای مستاجران خانه می سازند. کسانی که مطابق الگوی مصرف و در متراژ کوچکتر خانه می سازند مورد حمایت بیشتری قرار خواهند گرفت. جوهره اصلی این قانون این است که مدت اجاره را بیشتر کنیم.

مظاهریان درباره خانه های خالی از سکنه نیز گفت: پیشنهاد شده که این کار به صورت منطقه ای کنترل شود. هر شهری که شورای شهر دارد و شهرداری دارد می تواند برای خود آن شهر تصمیم گیری کند و درامدی که از شناسایی خانه های خالی و اخذ مالیات صورت گیرد می تواند صرف خانه های اجتماعی شود.

چشم‌انداز تابستانی بازار معاملات مسکن تهران، در دو سناریو بررسی شد. فصل اصلی نقل و انتقالات ملکی از فردا به شکلی متفاوت از تابستان سال‌های گذشته، شروع می‌شود؛ به‌طوری‌که روشن شدن موتور معاملات خرید مسکن و شتاب گرفتن آن از ماه‌ها پیش، تفاوت تابستان ۹۷ بازار ملک با فصل مشابه در دوره‌های قبلی به حساب می‌آید. بررسی‌ها درباره آینده قیمت و معاملات مسکن با تاکید بر آنچه در فصل جدید می‌تواند رقم بخورد، حاکی است: سرعت رشد قیمت آپارتمان‌ها در قالب یک سناریو، طی ماه‌های آتی کند می‌شود. این سناریو بر اساس روند بلندمدت گذشته قیمت‌ها و همچنین حجم معاملات خرید، مطرح است. سناریوی دوم اما با لحاظ سهم و اثر متغیرهای کلیدی موثر بر بازار ملک از جمله اوضاع آتی بازارهای رقیب و در عین حال فاکتور مربوط به انتظارات تورمی،‌ احتمال انحراف بیشتر قیمت را مطرح می‌کند. این در حالی است که واسطه‌های بازار ملک معتقدند، با توجه به تضعیف شدید قدرت خرید مسکن طی ۶ ماه گذشته (حداقل ۲۰ درصد)، سمت تقاضا ظرفیت افزایش قابل‌توجه قیمت در کوتاه‌مدت را ندارد. مسوولان بخش مسکن سه‌شنبه گذشته در نشست مشترک با نمایندگان مجلس، علل پرش‌های اخیر قیمت را اعلام کردند. در این نشست، دو طرح برای «افزایش عرضه» پیشنهاد شد.

تابستان «مسکن» در دو سناریو

فصل اصلی معاملات مسکن از فردا، زیر سایه سه نگرانی متقاضیان مصرفی آغاز می‌شود. بررسی‌ها از آنچه می‌توان به‌عنوان داشته‌های اولیه بازار ملک در تابستان ۹۷ اعلام کرد، نشان می‌دهد: شروع معاملات مسکن شهر تهران در تابستان، همزمان است با «تداوم حضور توام و قابل‌توجه هم خریداران مصرفی و هم خریداران سرمایه‌ای» به‌طوری‌که برخلاف دوره‌های تابستانی دست‌کم سه سال گذشته، امسال موتور خرید و فروش‌ آپارتمان تحت‌تاثیر استارت رونق معاملات از اواخر سال گذشته- زودتر از فصل اصلی (پیش از تابستان)، شتاب گرفت، بنابراین این بازار اکنون با دمای نسبی بالا وارد فصل جدید می‌شود. وضعیت فعلی باعث شده تابستان ۹۷ معاملات مسکن، «متفاوت» از فصول مشابه سال‌های قبل باشد. این تفاوت، بخشی از مختصات فعلی بازار ملک محسوب می‌شود که یکی از دو سناریوی قابل تصور برای «تابستان مسکن»، براساس آن شکل گرفته است.

 

کارشناسان اقتصاد مسکن در حال‌حاضر برای چشم‌انداز تابستانی معاملات ملک، دو سناریو را مطرح می‌کنند.

 

سناریوی اول که براساس یک تحلیل تکنیکال و البته با لحاظ تفاوت فصل پیش‌رو با مقطع زمانی مشابه در سال‌های قبل، آینده بازار را پیش‌‌بینی می‌کند، بیانگر «کند شدن سرعت رشد قیمت مسکن در ماه‌های آتی» است. براساس این سناریو، نرخ رشد نقطه‌ای قیمت مسکن در فصل پیش‌رو، کمتر از نرخ رشد در اردیبهشت و خرداد خواهد بود. این سناریو با استناد به روند گذشته معاملات خرید مسکن در تهران و همچنین میزان رشد قیمت‌ها در دوره ۱۰ ساله منتهی به سال ۹۴، تدوین شده است به‌طوری‌که در این تخمین تکنیکال، اثر احتمالی متغیرهای اقتصادی و بیرونی اثرگذار بر رفتار بازار، مورد بررسی قرار نگرفته است. بهروز ملکی، کارشناس اقتصاد مسکن درباره محتوای این سناریو که چکیده آن در کانال تلگرامی او منعکس شده است، اعلام کرد: امسال بخشی از خریداران مسکن، به مراتب زودتر از فصل تابستان وارد بازار شدند و اقدام به انجام معامله کردند. ملکی در تشریح نتیجه تحلیل تکنیکال درباره تابستان بازار معاملات مسکن افزود: در سال‌جاری به تناسب گذشت زمان، از سرعت رشد قیمت مسکن کاسته می‌شود. ضمن آنکه، بخشی از افزایش تابستانی قیمت مسکن ناشی از بیشتر شدن حجم معاملات خرید، به‌دلیل شروع زودرس موج خریدهای مختص فصل اصلی نقل و انتقال، در فصل بهار رقم خورد.

 

چکیده حاصل از آنچه در سناریوی اول مطرح است، نشان می‌دهد: شیب افزایش ماهانه قیمت مسکن در تابستان پیش‌رو، کمتر از بهار امسال و حتی زمستان سال گذشته خواهد بود. طی ماه‌های اخیر (بدون احتساب ماه نیمه‌تعطیل فروردین)، قیمت مسکن در تهران با شیب متوسط بالای ۵ درصد در ماه، افزایش پیدا کرد. در صورت تحقق این سناریو، متوسط قیمت مسکن در تابستان امسال، حول و حوش مترمربعی ۶ میلیون و ۱۰۰ هزار تا ۶ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان در نوسان خواهد بود. در ماه میانی بهار امسال، میانگین قیمت به مرز مترمربعی ۶ میلیون تومان رسید و برآورد اولیه از کارنامه خردادماه معاملات مسکن در تهران نیز بیانگر افزایش دست‌کم ۱۰۰ هزار تومانی متوسط قیمت به‌رغم کاهش حجم معاملات خرید است. در خرداد ماه به‌دلیل تقارن با ماه مبارک رمضان و وجود تقریبا یک هفته کاملا تعطیل در آن، دمای بازار معاملات در برخی مناطق تهران ثابت ماند و در برخی دیگر از مناطق حتی افت کرد. با این حال، هنوز آمار رسمی از کارنامه خرداد منتشر نشده است.

 

در قالب سناریوی اول، تورم نقطه‌ای مسکن در مسیر کاهشی تا پایان امسال، به نزدیک ۱۵ درصد می‌رسد به‌طوری‌که مجموع نرخ رشد قیمت در دوره کنونی رونق، از دوره قبلی کمتر خواهد بود. در دوره قبلی رونق معاملات مسکن که سال‌های ۹۱ تا ۹۲ نقطه اوج آن بود، متوسط قیمت مسکن با رشد سالانه بیش از ۴۰ درصد مواجه شد. در اوج رونق دوره قبل از آن یعنی سال ۸۶ نیز متوسط قیمت مسکن جهش ۸۰ درصدی پیدا کرد. این تحلیل نشان می‌دهد دامنه رشد قیمت مسکن در حال کم‌شدن است. کاهش نرخ رشد نقطه‌ای قیمت مسکن به معنی کندشدن سرعت افزایش قیمت مسکن (کم‌شدن دامنه رشد ماهانه قیمت‌ها) است.

 

متوسط قیمت مسکن در فاصله زمستان سال گذشته تاکنون، نزدیک به یک میلیون تومان افزایش پیدا کرد که این میزان رشد قیمتی در مدت زمان کمتر از نیم‌سال، نامتعارف و شدید ارزیابی می‌شود. درحال‌حاضر قدرت خرید مسکن نسبت به سال گذشته همین موقع، بیش از ۲۵ درصد کاهش پیدا کرده است و از آن مهم‌تر، اثر پوششی وام‌های خرید مسکن که سال گذشته در نقش محرک معاملات مصرفی باعث پیش رونق بازار شده بود نیز به همین نسبت، تضعیف شده است. واسطه‌های ملکی در تهران از تکمیل ظرفیت اقتصادی متقاضیان خرید مسکن برای افزایش بیشتر سطح قیمت‌های پیشنهادی خبر می‌دهند. این اتفاق از تحقق سناریوی اول برای تابستان، پشتیبانی می‌کند و حتی می‌تواند باعث کندتر شدن سرعت افزایش قیمت و برقراری ثبات نسبی در میانگین قیمت شود. در مقابل این سناریو، یک پیش‌بینی (سناریوی دوم) وجود دارد که اثر متغیرهای اقتصادی و بیرونی را بر اوضاع معاملات مسکن در تابستان لحاظ کرده است. سناریوی دوم در عین حال، نگرانی‌های کنونی در بازار را نیز شامل می‌شود.

 

تحقیقات میدانی از آخرین نبض بازار معاملات مسکن حاکی است؛ تقاضای مصرفی حاضر در بازار، برای تابستان پیش‌رو، سه نگرانی دارد. نگرانی اول این دسته از تقاضا که غالب آنها، خانه اولی هستند، به «آینده قیمت» مربوط است. این نگرانی در صورتی که با کنترل «انتظارات تورمی»، برطرف نشود، هیجان معاملات را می‌تواند افزایش دهد و باعث تحریک بیشتر قیمت‌ها شود. نگرانی دوم این گروه از متقاضیان، به تضعیف قدرت خرید و کاهش ارزش بودجه‌ نقدی کنارگذاشته برای خرید مسکن برمی‌گردد. متقاضیان مسکن با ترس از تاثیر مخرب رشد بیشتر قیمت‌ها بر قدرت خریدشان، به دنبال خرید سریع از بازار هستند. در این میان، نگرانی خانه‌اولی‌ها از حضور گروه رقیب در فرآیند جست‌وجوی ملکی، از سخت بودن شرایط در بازار معاملات حکایت دارد. طی ماه‌های اخیر، در کنار تقاضای مصرفی، تقاضای سرمایه‌ای نیز در بازار معاملات، نقش پررنگی در رشد معاملات خرید بازی کرد. بخشی از تقاضای سرمایه‌ای، از بازار پول به‌واسطه جذاب نبودن نرخ سود سپرده‌های بانکی، وارد بازار معاملات ملک شده و بخشی دیگر نیز تحت‌تاثیر تحولات بازار ارز تحریک شده است.

 

در سناریوی دوم که فعلا احتمال وقوع آن کمتر از سناریوی اول ارزیابی می‌شود، متغیرهای درونی و بیرونی اثرگذار بر قیمت مسکن، باعث خواهد شد در مسیر تورم مسکن، نویزهای افزایشی اتفاق بیفتد و سطح قیمتی دچار پرش شود. این سناریو، البته به عوامل کلیدی همچون آینده انتظارات تورمی، وضعیت برجام، نرخ ارز، نرخ سود بانکی وابسته است. کارشناسان اقتصادی در این‌باره معتقدند اگر دولت در مقطع فعلی بتواند سیگنال‌های مثبت در فضای عمومی برای بازگشت خوش‌بینی به آینده اقتصاد مخابره کند، اثر آن در بازار مسکن، کاهش چشمگیر تقاضای سرمایه‌ای و مهار شدن سفته‌بازی‌های ملکی خواهد بود. برای تابستان امسال پیش‌بینی می‌شود میزان معاملات خرید مسکن دست‌کم به اندازه ۳ هزار واحد نسبت به تابستان سال گذشته افزایش پیدا کند. این پیش‌بینی به ورود خانه‌اولی‌های مجهز به تسهیلات خرید مسکن از محل صندوق پس‌انداز یکم مربوط است که در ماه‌های پیش‌رو، دوره سپرده‌گذاری آنها در صندوق به پایان می‌رسد و نوبت دریافت وام‌شان فرا می‌رسد. طی بهار امسال، معاملات خرید مسکن حدود ۱۲ تا ۱۵ درصد نسبت به بهار سال گذشته افزایش پیدا کرد و تعداد واحدهای فروش رفته به نزدیک ۱۸ تا ۱۹ هزار واحد در ماه رسید.

 

یک کارشناس بازار مسکن گفت: به طور قطع تا پایان دولت دوازدهم جهشی در قیمت مسکن اتفاق نمی‌افتد، بلکه روند صعودی معاملات را همراه با افزایش منطقی قیمت‌ها شاهد خواهیم بود.

 

عباس شوکتی، اظهار کرد: بنده قبلا هم اعلام کردم که رکودی در بازار مسکن وجود ندارد و همین حالا بازار در وضعیت رونق به سر می برد. رشد ۷ درصدی قیمت مسکن و ۶ درصدی صدور پروانه های ساختمانی هم نتیجه کاهش سود بانکی و سیاست‌های تقویت تقاضا توسط دولت است.

وی افزود: مساله اصلی این است که عده‌ای از سازندگان سنتی همچنان منتظر رونقی شبیه به سال‌های قبل از سال ۱۳۹۱ هستند که یک شبه قیمت‌ها چند برابر و روز به روز از قدرت خرید مردم کاسته می شد، در حالی که با توجه به سیاست های دولت دوازدهم و شناختی که بنده از وزیر محترم راه وشهرسازی دارم، به هیچ وجه اسیر جریان سازی ها نخواهد شد.

این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه قطعا در نیمه دوم سال تعداد کسانی که از تسهیلات صندوق پس انداز مسکن یکم استفاده می‌کنند افزایش می‌یابد، خاطرنشان کرد: اگر چه دولت یازدهم عملکرد قابل قبولی برای مهار قیمت مسکن داشت، اما معتقدم هنوز هم بخش مسکن نیازمند تسهیلات به مراتب بیشتری است و با تزریق هدفمند این تسهیلات در قالب  صندوق پس انداز خانه اولی‌ها و بافت های فرسوده شهری تورمی اتفاق نمی افتد.

شوکتی با ابراز خرسندی از مصرفی شدن مسکن در کشور گفت: برخی از سازندگان از نگاه مصرفی مسئولان به صنعت ساختمان و مسکن واهمه دارند چرا که تصور می کنند با حذف سفته بازی و کاهش تورم نمی توان در این بازار فعالیت کرد در حالی که جامعه ما سالانه ۸۰۰ هزار واحد مسکونی مصرفی نیاز دارد و بازار بسیار خوبی برای تمامی فعالان این عرصه است.

وی خاطرنشان کرد: معتقدم دولت همزمان با اتخاذ سیاستهایی در جهت تولید مسکن باید نسبت به مدیریت موجودی واحدهای مسکونی فعلی اهتمام ورزد؛ چرا که طبق آمارها حدود ۲۴ میلیون خانوار در مقابل ۲۷ میلیون مسکن داریم و این در حالی است که گفته می شود ۴ میلیون خانوار به صورت فشرده در ۱.۳ میلیون مسکن زندگی می‌کنند.

 

به گفته شوکتی، شرایط موجود نشان می‌دهد واحدهای مازاد در اختیار متقاضیان واقعی مسکن قرار ندارد که دولت باید با اتخاذ سیاستهایی در جهت استقرار خانواده های فاقد مسکن در ۴.۷ میلیون واحد مسکونی خالی و نیمه خالی اقدامات لازم را انجام دهد.

منبع: ایسنا

نتایج یک تحقیق نشان می‌دهد کاهش سود سپرده‌های بانکی باعث افزایش تقاضا و قیمت مسکن خواهد شد.

 

طی یک تحقیق در سال ۱۳۸۹ رابطه بین نرخ سود سپرده‌های بانکی و قیمت مسکن در ایران مورد بررسی قرار گرفته است. بدین منظور از متغیرهای نرخ سود حقیقی سپرده‌های یک ساله و پنج ساله بانکی، متغیرهای حجم پول در گردش، نرخ رشد تولید ناخالص داخلی سرانه به عنوان متغیرهای تعیین کننده طرف تقاضا و هزینه های خدمات ساختمانی و هزینه ساخت مسکن جدید به عنوان متغیرهای طرف عرضه استفاده شده است.

این تحقیق هفت مدل مختلف را با استفاده از داده‌های فصلی ۱۳۷۰-۱۳۸۶ برآورد کرده و به این نتیجه رسیده که کاهش سود سپرده‌های بانکی باعث افزایش تقاضا و قیمت مسکن خواهد شد.

نتایج یک تحقیق دیگر نیز نشان می دهد تولید ناخالص داخلی، تورم، درآمدهای نفتی، نرخ سود بانکی، حجم نقدینگی و قیمت دارایی های رقیب مسکن از عوامل تاثیرگذار بر حباب قیمت مسکن بوده اند. از این شش عامل، سه عامل تولید ناخالص داخلی، تورم و نرخ سود بانکی از عوامل تعیین کننده بنیادی مسکن (عوامل بنیادی) به شمارمی روند نه عوامل موثر بر حباب مسکن.

همچنین بررسی دیگر در هفت کلانشهر تهران، مشهد، اصفهان، تبریز، شیراز، اهواز و قم که متغیرهای قیمت مسکن، اجاره مسکن، قیمت زمین، درآمد خانوار و بعد خانوار را مورد بررسی قرار داده نشان می دهد، بازار مسکن تقریبا در هیچ یک از کلان شهرهای کشور در سال ۱۳۸۶ حبابی نبوده است و در این بین کلانشهر قم بیشترین سهم حبابی بودن را در بین ۷ کلانشهر با میزان ۱۹.۵۲ درصد داشته است.

به منظور تشخیص حباب در بازارهای کلان شهری می توان با استفاده از مدل برآورد شده، جزء فاندامنتال قیمت مسکن را اندازه گیری کرد و با مقایسه آن با قیمت مشاهده شده در بازار مسکن کلانشهرها در سال ۱۳۸۶ در مورد حبابی بودن بازار در این سال نتیجه گیری کرد. دلیل انتخاب سال ۱۳۸۶ بر این مبنا است که سال مذکور تنها سالی است که درصدهای محاسبه شده در آن مثبت است و به تبع آن نتایج در این سال کاملا معتبر و قابل استفاده است.

با استفاده از مدل و داده های منتشر شده توسط مرکز آمار ایران در مورد قیمت مسکن در شهرهای بزرگ مشخص شد درصد حبابی قیمت مسکن تهران ۱۲.۳۹ درصد، مشهد ۷.۲۱ درصد، اصفهان ۴.۱۳ درصد، تبریز ۳.۴۸ درصد، شیراز ۱۲.۷۱درصد، اهواز ۱۵.۴۹ درصد و قم ۱۹.۵۲ درصد بوده است.

به دلیل اینکه ممکن است قیمتها از سطح پایین‌تر از قیمت پایه‌ای شروع به افزایش کند، هرگونه افزایش سریع قیمت به عنوان حباب در نظر گرفته نمی شود و شناسایی حباب نیازمند تعیین همزمان جزء پایه ای و جزء حبابی قیمت دارایی است.

با استفاده از مدل ارایه شده توسط گودمن و تیبودئو اقدام به مدل سازی بلندمدت قیمت مسکن شده است. اثرات ثابت و تصادفی برای قیمت مسکن بررسی و با استفاده از آزمون هاسمن اثرات ثابت پذیرفته شد. در آخر این بررسی صورت گرفت که در بلندمدت متغیرها چه رابطه ای با یکدیگر دارند و به تحلیل روابط آنها پرداخته شده است.

بر این اساس یکی از متغیرهای غیرپولی تاثیرگذار بر افزایش قیمت مسکن که همیشه مطرح بوده افزایش جمعیت کلانشهرها است. لذا یکی از سیاستهایی که می‌تواند افزایش قیمت مسکن را در کلانشهرها کنترل کند، کنترل جمعیت این کلانشهرها است. برای کنترل جمعیت از یک طرف می توان آموزشهای تنظیم خانواده را در حالت عمومی آن گسترش داد و از طرف دیگر در صحنه کلان اقتصادی سیاستهایی را در پیش گرفت که نابرابری میان کلانشهرها و سایر نقاط جغرافیایی را کاهش دهد و انگیزه مهاجرت از شهرهای کوچک و روستاها به شهرهای بزرگ را از میان بردارد.

علاوه بر این شوک مثبت قیمت، تاثیر مثبت روی قیمت مسکن داشته، بنابراین لازم است سیاستگذاران بخش مسکن از طریق کنترل نرخ رشد قیمت مسکن نوسانات قیمت مسکن را کاهش دهند.

 

منبع: ایسنا

 

تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در مردادماه ۱۳۹۶ به ۱۸ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل، ۲۳.۷ و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۶.۱ درصد افزایش نشان می‌دهد.

 

به گزارش بانکداران ۲۴ (Banker)، در مردادماه امسال، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران  ۴۶.۷ میلیون ریال بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۶.۲  درصد افزایش نشان می‌دهد.

 

گفتنی است، گزارش «تحولات بازار مسکن شهر تهران در مردادماه سال ۱۳۹۵» که برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است، توسط اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی تهیه و منتشر می‌شود.

بازار مسکن تهران در اولین ماه تابستان، با پیشروی موضعی معاملات همراه شد. به گزارش بانکداران ۲۴ (Banker)، وضعیت کلی بازار ملک اگرچه عدم بهبود را نشان می‌دهد، اما اختلاف شدید دمای معاملات بین مناطق مختلف، از دو قطبی شدن بازار حکایت دارد. ماه گذشته در 9 منطقه پایتخت که به مقصد 42 درصد خریداران مسکن تبدیل شده، حجم معاملات به‌طور متوسط 8 درصد افزایش یافت و در سایر مناطق، به دو دلیل، میزان فروش آپارتمان افت کرد. قیمت مسکن در تیر برای سومین ماه پیاپی ثابت ماند. کارنامه 22 منطقه، میانه رکود-رونق را اعلام می‌کند.

 

بازار مسکن تهران در ثلث اول فصل نقل و انتقال، به دلیل تجمع خریداران در مناطق مشخص، دو قطبی شد. گزارش «دنیای اقتصاد» از کارنامه معاملات ملک در تیر ماه امسال حاکی است: اگر چه معدل خرید مسکن در کل پایتخت کاهش پیدا کرده و اوضاع کلی بازار تابستان 96، «توقف» در فاز پیش رونق 95 را علامت می‌دهد اما در 9 منطقه تهران، «پیشروی معاملات» با رشد قابل توجهی آغاز شده و نوعی «تحرک منطقه‌ای» در بازار ملک شکل گرفته است. آمارهای دریافتی از دفتر اقتصاد مسکن نشان می‌دهد: در اولین ماه تابستان، حجم کل معاملات خرید آپارتمان در تهران 2 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل (تیر 95) کاهش یافت که با توجه به تعداد واحدهای مسکونی فروش رفته در تیر امسال و مقایسه آن با رکود عمیق سال 94، شرایط کلی کنونی به معنای «در جا زدن بازار ملک در فاز میانه رکود-رونق» است. با این حال، ماه گذشته حجم معاملات خرید در 9 منطقه تهران،‌ به‌عنوان «مناطق پیشران و جاذب تقاضا»، به‌طور میانگین 8 درصد افزایش پیدا کرد. بررسی «دنیای اقتصاد» در این باره مشخص می‌کند: 9 منطقه گرمسیر بازار مسکن تهران، مناطق عرضه‌کننده دو دسته آپارتمان‌ برای تقاضای مصرفی متوسط محسوب می‌شود که طبق پیش‌بینی کارشناسان و نشانه‌های قبلی، ورود این گروه از متقاضیان به بازار باعث شده دمای معاملات خرید ملک در این مناطق، برخلاف محله‌های دیگر شهر بالا برود. در مناطق 3، 5، 10 تا 13 و 20 تا 22، میزان فروش آپارتمان در ماه گذشته از یک درصد تا 20 درصد افزایش پیدا کرد. در سایر مناطق شهر اما «رشد منفی» معاملات رقم خورد. مناطق سردسیر بازار مسکن تهران را محله‌های شمالی پایتخت دارای واحدهای بزرگ‌متراژ و لوکس و همچنین برخی محله‌های مرکزی با تراکم مسکونی کم (محدوده اداری شهر) شکل داده‌اند که چون مناطق مورد جست‌وجوی تقاضای فعلی به حساب نمی‌آید، دمای معاملات ملک در این مناطق، همچنان «زیر صفر» است. تیر ماه امسال میزان فروش واحد مسکونی در مناطق یک و دو، به ترتیب 6 درصد و 7 درصد نسبت به تیر 95 کاهش پیدا کرد. در مناطقی که محل سکونت و جست‌وجوی دهک‌های متوسط رو به پایین محسوب می‌شود نیز حجم معاملات خرید تا 20درصد نسبت به تیر پارسال کم شده است. وضع موجود بیانگر «دو قطبی شدن بازار معاملات مسکن در تهران» است به‌طوری که از یکسو حجم بازار خرید و فروش آپارتمان در مناطق پرکشش برای معاملات مصرفی، بزرگتر شده و در مقابل، بازار معاملات ملک در مناطق دارای کمترین ارتباط با تقاضای مصمم و حاضر در بازار، کوچک شده است.

آنچه باعث این دو قطبی معاملاتی در بازار مسکن تهران شده، به کیفیت وام‌ها در سبد تسهیلات خرید مسکن برمی‌گردد. میزان اقساط ماهانه وام‌های موجود خرید مسکن اگر چه برای دهک متوسط، تقریبا معادل بهای اجاره ماهانه آپارتمان برآورد می‌شود و به نوعی در استطاعت دهک میانی است اما فاقد توان کافی برای تحریک تقاضا در دهک‌های درآمدی زیر سطح میانگین ارزیابی می‌شود. این تسهیلات همچنین به لحاظ سقف ریالی، فاقد قدرت پوششی برای هزینه خرید مسکن دهک‌های 6 تا 8 است. به این ترتیب، حریم کاربرد تسهیلات موجود خرید مسکن در تهران به لحاظ دامنه تحریک تقاضای مصرفی، از آنجا که همه مناطق پایتخت را شامل نمی‌شود، «پیشروی موضعی» معاملات ملک در مناطق مشخصی از شهر را منجر شده است. نتایج تحلیل آمارهای دفتر اقتصاد مسکن نشان می‌دهد: 9 منطقه تهران که نزدیک به نیمی از کل معاملات ماهانه خرید آپارتمان در آنجا انجام می‌شود، در مسیر پیش رونق، حرکت رو به جلو دارند و در سایر مناطق به دلیل نبود محرک مالی خرید و کمبود تقاضای موثر، فروش آپارتمان با افت مواجه شده است. در حال حاضر 42 درصد معاملات مسکن در 9 منطقه پیشران پایتخت انجام می‌شود. مناطق گرمسیر بازار ملک تهران در غرب، شمال غرب و بخش‌هایی از جنوب شهر قرار دارد.

 تغییرات قیمت مسکن

 

میانگین قیمت مسکن در تهران برای سومین ماه پیاپی، در سطح 5/ 4 میلیون تومان به ازای هر متر مربع ثابت ماند. تیر ماه امسال آپارتمان‌های فروشی با «رشد صفر» در قیمت، خریداری شد به‌طوری که معاملات اولین ماه تابستان با قیمت دو ماه آخر بهار 96، انجام شد. با این حال تحت تاثیر ریزنوسانات ماهانه قیمت مسکن طی یک‌سال اخیر، در تیر امسال، متوسط قیمت آپارتمان در تهران 7/ 5 درصد نسبت به تیر95، رشد مثبت نشان می‌دهد. میزان رشد نقطه‌ای قیمت مسکن در حال حاضر معادل میزان رشد نقطه‌ای یک‌سال 95 است. معدل قیمت مسکن در تهران در یک سال 95 کمتر از 6درصد نسبت به یک سال 94 افزایش پیدا کرده بود. عدم تغییر ماهانه قیمت مسکن طی ماه‌های اخیر باعث شده رشد نقطه‌ای قیمت، با نرخ ثابت همراه باشد. بر اساس این گزارش، در اولین ماه تابستان 13 هزار و 600 واحد مسکونی در تهران فروخته شد. این حجم معاملات در مقایسه با متوسط حجم ماهانه معاملات خرید آپارتمان در سال 94 زمان رکود کامل و دوره قبل از پیش رونق- 13 درصد بیشتر است که این موضوع مشخص می‌کند: اگر چه در حال حاضر معاملات در کل شهر تهران 2 درصد نسبت به سال گذشته کاهش پیدا کرده اما وضع فعلی، مشابه رکود عمیق سال 94 نیست بلکه بیشتر، بیانگر جنب و جوش منطقه‌ای به جای تحرک سراسری در بازار مسکن تهران است.

افزایش تمایل به خرید واحدهای قدیمی ساز، نزدیک شدن توان متقاضیان واحدهای متوسط و کوچک متراژ به قیمت مسکن و جا ماندن قیمت مسکن از نرخ تورم، شرایط را برای ورود متقاضیان مصرفی به بازار مسکن فراهم کرده است. متوسط قیمت هر یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی حدود چهار میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بوده که نسبت به فروردین‌ماه ۳.۷ درصد و در مقایسه با اردیبهشت‌ماه سال گذشته ۵.۷ درصد رشد دارد.

 

به گزارش چاپ و نشر، همزمان با قرار داشتن فضای جامعه در شرایط انتخابات، بازار مسکن تهران اولین تحرکات پیش رونق خود را سپری کرد. در اردیبهشت ماه مسکن پایتخت ۶.۴ درصد افزایش معاملات و ۵.۷ درصد افزایش قیمت را نشان داد. این آمار دو نتیجه را به دست می دهد؛ اول اینکه با وجود انتظار رکود انتخاباتی، معاملات نه تنها نسبت به مدت مشابه سال قبل کاهش نیافته بلکه مقداری افزایش را نشان داده است. دوم اینکه قیمت مسکن سیگنال نگران کننده‌ای به سوی جهش ارسال نمی‌کند؛ زیرا هنوز نسبت به تورم نقطه به نقطه با ۳.۹ درصد افت قیمت مواجه است.

نکته دیگر که نوعی تغییر رفتار در بازار مسکن محسوب می‌شود تمایل به سمت خرید واحدهای قدیمی ساز است که مجموعا ۶.۱ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل افزایش یافته است. این موضوع می تواند حاکی از آن باشد که قیمت مسکن به تدریج به کف تقاضای مصرفی در بین اقشار پایین نزدیک می شود. با اینکه در اریبهشت ماه بیشترین تعداد خرید و فروش در بین واحدهای تا پنج سال ساخت با ۱.۹ درصد افزایش نسبت به ماه قبل به رقم ۴۷.۶ درصد رسیده، اما ۴.۵ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل کاهش یافته است که البته کماکان تمایل بیشتر طرف تقاضا به سمت واحدهای نوساز را نشان می دهد.

با این وجود معاملات واحدهای ۱۶ تا ۲۰ سال و ۲۰ سال به بالا به ترتیب ۴.۵ و ۱.۶ درصد نسبت به سال قبل افزایش یافته است. برآوردها از رشد خرید و فروش واحدهای قدیمی می تواند به نزدیک شدن توان تقاضای مصرفی با قیمت واحدهای کم متراژ، ورود اولین گروه از خانه اولی ها به بازار و پرداخت تسهیلات به خانه های با عمر ۲۰ سال مربوط باشد.

در سوی دیگر جهش قیمت در شرایطی که هنوز نرخ رشد قیمت مسکن ۳.۹ درصد نسبت به تورم نقطه به نقطه کمتر است و با توجه به رشد تدریجی معاملات بعید به نظر می رسد. لذا احتمال ایجاد سونامی که برخی فعالان سمت عرضه مسکن قصد دارند به این بازار القا کنند نزدیک به صفر است. با این حال کارشناسان برآورد می کنند که نیمه دوم سال جاری خروج غیرتورمی مسکن از رکود ۴.۵ ساله کلید می خورد. بنابراین زمان فعلی می تواند فرصت مناسبی برای ورود خریداران مصرفی به بازار مسکن باشد.

در اردیبهشت‌ماه امسال  تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی با رشد ۶.۴ درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل به ۱۶ هزار و ۴۰۰ واحد رسیده است. بررسی توزیع تعداد این واحدها به تفکیک عمر بنا حاکی از آن است که واحدهای تا پنج سال ساخت با سهم ۴۷.۶ درصدی بیشترین میزان از واحدهای مسکونی معامله شده را به خود اختصاص داده‌اند.

همچنین در بین مناطق ۲۲‌گانه شهر تهران منطقه پنج با ۱۶.۱ درصد از کل معاملات بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را داشته و مناطق چهار با ۱۱.۴ درصد و منطقه دو با ۹.۴ درصد در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در مجموع ۷۴ درصد از کل معاملات انجام شده در اردیبهشت‌ماه مربوط به ۱۰ منطقه شهری بوده و ۲۶ درصد مانده در ۱۲ منطقه دیگر انجام شده است.

برخی کارشناسان بر این اعتقادند که  بازار مسکن هم اکنون در حال تکمیل دوره رکود خود است (بدلیل نزدیکی نرخ رشد قیمت مسکن به نرخ رشد تورم در سال جاری) و تا زمانی که عرضه‌های قبلی واحدهای مسکونی در بازار (که در اثر رونق سال‌های ۹۰ تا ۹۲ شکل گرفته است) با تقاضا روبه رو نشود و به عبارت دیگر تا هنگامی که تقاضای جدید در بازار شکل نگیرد، به احتمال زیاد رکود تعمیق خواهد یافت، منتهی از اواخر سال ۱۳۹۵ تا نیمه ابتدایی سال ۱۳۹۶، به دلیل تثبیت اثر افزایش نقدینگی به واسطه کاهش سودهای بانکی، افزایش تسهیلات خرید مسکن (همانند طرح تسهیلات خرید مسکن اولی‌های بانک مسکن مبتنی بر سپرده‌گذاری یکساله) و... سمت تقاضای مصرفی (و تا حدودی سرمایه‌گذاری) کمی تحریک شده و بازار مسکن رونق نسبی خواهد گرفت.

 همچنین تحولات نوسانات ۳۰ ساله در بازار مسکن کشور نشان می‌دهد دوره‌های رکود در بازار مسکن کشور به طور میانگین بین ۱۰ تا ۱۲ فصل به طول می‌انجامد؛ بنابراین اگر فرض کنیم که دوره رکود جاری نیز به اندازه میانگین دوره‌های رکود قبلی به طول انجامیده، می‌بایست از اوایل سال ۱۳۹۶ شاهد رونق نسبی در بازار مسکن باشیم که به دلیل همزمانی با انتخابات ریاست جمهوری، دوره رونق به بعد از این بازه زمانی موکول خواهد شد.

منبع: ایسنا