ماجرای شناسایی خانه‌های خالی و مالیات‌ستانی از آنها آنقدر به درازا کشید که حالا نه آنهایی که به گرفتن مالیات از این خانه‌ها اصرار داشتند حرفی می‌زنند و نه آنهایی که مسئول زمینه‌سازی‌ برای این امر بودند، پاسخگو هستند.

 

بيش از 2سال از تصويب ماده54 مكرر قانون اصلاح ماليات‌هاي مستقيم در مجلس شوراي اسلامي مي‌گذرد؛ قانون اصلاح ماليات‌هاي مستقيم، گرفتن ماليات از واحدهاي مسكوني واقع در شهرهاي با جمعيت بيش از 100هزارنفر كه به استناد سامانه ملي املاك و اسكان كشور(موضوع تبصره۷ ماده۱۶۹ مكرر اين قانون) به‌عنوان «واحد خالي» شناسايي مي‌شوند را با يك سال مهلت الزامي كرد و فرصتي شش‌ماهه به وزارت راه‌و‌شهرسازي داد تا «سامانه ملي املاك و اسكان كشور» را ايجاد كند و در اختيار سازمان امور مالياتي قرار دهد اما تاكنون با گذشت حدود 19‌ماه از اين مهلت، هنوز از راه‌اندازي اين سامانه خبري نيست.

طبق مصوبه مجلس نهم، سامانه ملي املاك و اسكان بايد اوايل بهمن‌ماه94 راه‌اندازي مي‌شد و از آنجا كه قانون ماليات‌ستاني از خانه‌هاي خالي يك سال به اين خانه‌ها مهلت داده‌ است، گرفتن ماليات بايد در اواخر سال95 عملا در دستور كار سازمان امور مالياتي قرار مي‌گرفت. با وجود اين با قدري مسامحه، مهلت ايجاد سامانه 2ماه طولاني‌تر و تا پايان سال94 تمديد شد. در اين صورت در سال95 بايد خانه‌هاي خالي شناسايي مي‌شدند و پس از اتمام مهلت يكساله، ماليات آنها از ابتداي سال96 وصول مي‌شد اما طولاني‌شدن فرايند ايجاد سامانه ملي املاك و مسكن، كل اين رويه را معطل كرد.

وعده‌هايي كه محقق نشد

اواخر دي‌ماه95، درحالي‌كه بيش از 10‌ماه از فرصت راه‌اندازي سامانه ملي املاك و اسكان گذشته بود، علي چگني، مديركل برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه‌و‌شهرسازي به همشهري گفت: ايجاد اين سامانه يك كار فرادستگاهي است و قريب به 30نهاد دولتي و غيردولتي درگير آن هستند. بر اين اساس هنوز كار جمع‌آوري اطلاعات به پايان نرسيده است. در آن دوره، چارچوب و پايه اطلاعات و آمار مورد نياز سامانه مشخص شده و كار به مرحله برنامه‌نويسي و مدل‌سازي رسيده بود اما هنوز تعامل براي دريافت اطلاعات ادامه‌ داشت. با وجود اين چگني ابراز اميدواري كرد كه تا پايان سال95 خروجي‌هاي اوليه اين سامانه در اختيار استفاده‌كنندگان به‌ويژه سازمان امور مالياتي قرار ‌بگيرد اما اين وعده محقق نشد و باز هم خانه‌هاي خالي در حاشيه امن باقي ماندند.

مجلس پيگيري مي‌كند

در اين ميان وعده بهره‌برداري از فاز اول اين سامانه در ارديبهشت سال‌جاري نيز محقق نشد و كار به جايي رسيد كه پاي كميسيون عمران مجلس به ماجرا باز شد و صديف بدري، سخنگوي كميسيون عمران مجلس در اوايل خرداد به همشهري گفت: اين كميسيون پيگير چرايي تأخير در راه‌اندازي اين سامانه مي‌شود و از دستگاه‌هاي مربوطه درخواست مي‌كند در اين زمينه گزارش بدهند.

به گفته سخنگوي كميسيون عمران مجلس، سامانه ملي املاك و اسكان كشور هم از نظر اخذ حق و حقوقي كه قانون در حوزه ماليات براي دولت تعيين كرده و هم از نظر برنامه‌ريزي براي حل مشكل مسكن، داراي اهميت بوده و راه‌اندازي آن نيز ازجمله تكاليف دولتمردان بوده است با وجود اين وزارت راه‌وشهرسازي به‌عنوان متولي ايجاد اين سامانه، به هر دليلي اقدام مؤثري در اين زمينه انجام نداده و دولت نيز عكس‌العملي نداشته است.

بدري با ابراز اميدواري نسبت به اينكه دولت دوازدهم عزم‌جدي براي راه‌اندازي اين سامانه و اجراي قانون داشته باشد، تأكيد كرده بود: كميسيون عمران مجلس حتما تأخير راه‌اندازي سامانه ملي املاك و اسكان را پيگيري مي‌كند و گزارش كار وزارت راه‌و‌شهرسازي را درخواست خواهد كرد.

راه‌اندازي سامانه به شرط وزيرشدن دوباره

تلاش‌هاي چندباره همشهري براي گفت‌وگو با رئيس دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن تا لحظه تنظيم گزارش بي‌پاسخ ماند و حتي هماهنگي‌‌هاي انجام‌شده از سوي روابط عمومي وزارت راه‌و‌شهرسازي با مسئولان اين دفتر نيز منجر به پاسخگويي آنها نشد؛ از سوي ديگر صديف بدري، سخنگوي كميسيون عمران مجلس شوراي اسلامي، ديروز به همشهري خبر داد:

تاكنون وزارت راه‌و‌شهرسازي نيز گزارشي درباره عملكرد خود در ايجاد سامانه ملي املاك و اسكان و دليل تأخير آن به مجلس ارائه نداده است. سخنگوي كميسيون عمران مجلس مي‌گويد: اين موضوع در قالب يك سؤال در ديدار با وزير راه‌و‌شهرسازي نيز پرسيده شده و او قول مساعد داد كه چنانچه براي وزارت راه‌و‌شهرسازي دولت دوازدهم رأي بياورد، اين كار را در اولويت قرار مي‌دهد و تا پايان سال به‌سامان مي‌رساند.

 

منبع: همشهری آنلاین

 

نشانه‌هایی مبنی بر تغییر رویکرد سرمایه گذاران از ساخت و ساز در مناطق شمال شهر به هسته مرکزی با رشد ۵۶ درصدی صدور پروانه‌های ساختمانی در نقاط بافت فرسوده تهران طی چهار ماه ابتدای سال جاری دیده می شود.

 

به گزارش چاپ و نشر، بازار مسکن شهر تهران با چند ریزنوسان در بافت فرسوده، بخش املاک کوچک متراژ و ارزان قیمت از ابتدای سال ۱۳۹۶ نشانه های خروج غیرتورمی از رکود را این بار از جنوب شهر تهران بروز داده که پیشتازی منطقه ۱۲ به عنوان دربردارنده بیشترین پلاک‌های بافت فرسوده در رشد متوسط قیمت مسکن با افزایش ۱۳ درصدی طی تیرماه نسبت به مدت مشابه سال قبل، افزایش ۵۶ درصدی پروانه های ساختمانی در مناطق ۱۱ و ۱۲ طی چهار ماه و رشد ۴۹ درصدی تقاضا برای خرید واحدهای ۱۶ تا ۲۰ سال موید این مساله است.

 با اینکه رشد ۳۶.۶ درصدی پروانه ساختمانی شهر تهران در زمستان ۱۳۹۵ نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن در بهار سال جاری دچار افت شد و به وضعیت منفی رسید، شاهد نوعی رونق ساخت و ساز در منطقه ۱۲ بودیم که صدور پروانه های ساختمانی در این منطقه نسبت به مدت مشابه سال قبل ۱.۵ برابر شد و نشان می دهد تمایل برای سرمایه گذاری در مسکن لوکس و نیمه لوکس با توجه به ۴۹۰ هزار واحد مسکونی خالی استان تهران، به سمت متقاضیان اصلی سوق یافته است. اتفاقی که در روزهای اخیر با ارایه تسهیلات ۱۶۰ میلیون تومانی با سود هشت درصد برای ساخت و ساز در بافت فرسوده از طریق سپرده گذاری همراه شده است. در روزهای اخیر ۱۰۰۰میلیارد تومان تسهیلات نوسازی برای اعطا به انبوه سازان انجام شد که نوعی حمایت از انبوه‌سازان در نوسازی بافت‌های فرسوده محسوب می شود.

مدیرعامل شرکت عمران و بهسازی شهری گفت: وجود ۲.۶ میلیون مسکن خالی در کشور نشان می دهد که انبوه سازان تا کنون راه را اشتباه رفته اند. لذا باید از این به بعددر سرمایه‌گذاریدقت کنند. قطعا بافت فرسوده بهترین نقطه برای سرمایه گذاری است؛ زیرا مخاطبان مسکن در استطاعت در محدوده‌های بافت فرسوده زندگی می کنند که با توجه به تسهیلات هشت درصد قطعا توانمند می شوند.

محمدسعید ایزدی اظهار کرد: جلساتی را با بانک مرکزی و معاونت اجرایی در خصوص دو مصوبه داشتیم که اعطای تسهیلات به انبوه سازان یکی از آنها بود و توسط بانک مرکزی انجام شد. مصوبه دوم هم به میزان ۱۰۰۰میلیارد تومان که امیدواریم ابلاغ شود تسهیلات برای مردم است.

ایزدی پرداخت این تسهیلات را فرصتی کم نظیر برای انبوه سازان و خریداران مسکن در بافتهای فرسوده دانست و گفت: ساز و کاری که این مصوبه در نظر گرفته تضمین فروش برای انبوه سازان فراهم می‌کند؛ زیرا با توجه به سود هشت درصد قطعا تقاضا برای خرید این واحدها بالا می رود. انبوه سازی که می‌خواهد در این بافتها پروژه‌ ای را شروع کند با استفاده از سرمایه‌گذاری خرد از طریق مالکین وجوهی دریافت می‌کند،خودش هم پولی می‌گذارد و اگر دو سپرده ۴۰ میلیون تومانی در بانک بگذارد ۱۶۰ میلیون تومان وام با سود هشت درصد دریافت می کند که در تاریخ ایران بی‌سابقه است.

از سوی دیگر اقبال به سمت واحدهای قدیمی ساز بیشتر شده و این در حالی است که انتظار می رفت به دلیل مازاد ۲.۶ میلیونی مسکن که حدود یک میلیون واحد آن طی پنج سال اخیر افزوده شده و نیاز انبوه سازان به شارژ نقدینگی، شاهد عرضه بیشتر واحدهای نوساز در بازار مسکن باشیم. اما به نظر می رسد به دلیل عدم کفایت تسهیلات ۱۶۰ میلیون تومانی برای خرید واحدهای کلید نخورده، متقاضیان هدف گذاری خود را به سمت اولویتهای بعدی تغییر داده اند.

افت تدریجی قیمت مسکن طی مدت ۴۸ ماه از یک سو با کاهش شدید عرضه به دلیل بازده پایین سرمایه همراه شده و از سوی دیگر با توجه به نزدیک شدن قیمت مسکن به کف، قدرت خرید دهکهای متوسط را افزایش داده است. بنابراین به دلیل تقویت بازار از طریق تسهیلات ۸۰ میلیون تومانی خانه اولیها با بهره ۹.۵ درصد و تسهیلات ۶۰ میلیون تومانی اوراق حق تقدم با بهره ۱۷.۵ درصد، بازه زمانی زمستان ۱۳۹۵ تا کنون فرصت مناسبی برای ورود متقاضیان مصرفی به بازار مسکن بوده که البته به کندی صورت گرفته است. با این وجود افزایش یک تا ۲۰ درصدی تعداد معاملات در مناطق ۳، ۵، ۱۰، ۱۱، ۱۲، ۱۳، ۲۰ و ۲۲ طی تیرماه سال جاری نسبت به مدت مشابه سال قبل حاکی از تحرک نسبی در بازار میان متراژ، کوچک، قدیمی ساز و ارزان قیمت است.

بنابراین گزارش، در شهر تهران حدود ۱۴ هزار و ۷۹۲ هکتار را بافت ناپایدار تشکیل داده به گونه‌ای که ۴۳ درصد از کل واحدهای مسکونی کلانشهر خصیصه ناپایداری دارند. محدوده ناپایداری و ریزدانگی ۸۶۶۹ هکتار از کل وسعت تهران را به خود اختصاص داده است. ناپایداری و فرسودگی در کلانشهر تهران بیشتر در محدوده مرکزی شهر و در مناطق ۱۲، ۱۱ و ۱۰ و همچنین مناطق حاشیه‌ای محدوده مرکزی مانند مناطق ۱۵، ۱۴، ۷ و ۱۷ متمرکز شده است. این مناطق ۲۳۵۰ هکتار از محدوده بافت فرسوده معادل ۷۲ درصد کل آن را شامل می‌شوند.

بیشترین مساحت بافت فرسوده در بین مناطق در منطقه ۱۲ با ۵۹۳ هکتار و کمترین میزان در منطقه ۲۲ با ۰.۹ هکتار است. بیشترین درصد فرسودگی در بین مناطق در منطقه ۱۰ با ۵۲.۳ درصد است که می‌بایست توجه ویژه‌ای به آن داشت و کمترین درصد فرسودگی در منطقه ۲۲ با ۰.۰۲ درصد است.

 

منبع: ایسنا

با توجه به اهمیت و جایگاه بالای وزارت راه و شهرسازی در اقتصاد کلان کشور، همواره تعیین و انتخاب وزیر راه و شهرسازی یکی از مهم‌ترین اقدامات رئیس دولت‌ها بوده است به این دلیل که اگر از هر منظر به این وزارتخانه توجه کنیم با نکات بسیار مهمی چون تأمین مسکن جامعه و همچنین تأمین نیازهای زیربنایی توسعه اقتصادی مثل راه مواجه می‌شویم.

 

این در حالی است که بیشتر توجهات در دوره‌های مختلف به بخش مسکن بوده و این بخش به نوعی در صدر اخبار قرار گرفته است.

حال با توجه به نزدیک شدن زمان تعیین کابینه دوازدهم این مهم دوباره خودنمایی کرده و می‌طلبد که وزیر راه و شهرسازی برای رسیدن به اهداف عالیه در دولت دوازدهم در بخش مسکن که همواره بیشترین توجه‌ها را به خود جلب کرده، مواردی را در نظر داشته باشد که عبارتند از:

1. اجرای مسکن اجتماعی؛ در این بخش وزارت‌ راه و شهرسازی باید برنامه‌هایی را دنبال کند که تأمین مسکن گروه‌های کم‌درآمد در قالب طرح مسکن اجتماعی محقق شده و به نوعی دغدغه سرپناه این گروه برطرف شود. این اصلی‌ترین برنامه وزارتخانه راه و شهرسازی در بخش مسکن است.

2. دومین مساله مربوط به بازار مسکن فعلی است، به این ترتیب که نباید فعالیت‌هایی از سوی وزارتخانه یا دولت در چهار سال آینده صورت گیرد که به بهانه رونق ‌بخش مسکن شاهد ایجاد حباب قیمتی در بخش مسکن باشیم.

3. سومین نکته این است که باید گسترش نظام تأمین مالی بخش مسکن نیز در اولویت این وزارتخانه باشد تا با استفاده از موارد و امکانات موجود شاهد بهبود شرایط مسکن و تأمین تقاضای اقشار مختلف کشورمان باشیم.

4. اما آخرین نکته این‌که لازم است وزارت راه و شهرسازی در دولت دوازدهم دقت ویژه‌ای به مساله سکونتگاه‌های غیررسمی داشته باشد به این دلیل که امروز 11 میلیون سکنه در حاشیه کلانشهرها باعث بروز چالش‌هایی شده‌اند که باید دولت برای آنها برنامه‌ریزی دقیق و منطقی داشته باشد. از آنجا که ساکنان سکونتگاه‌های غیرسمی از طریق قانونی زمین و مسکن خود را تأمین نکرده‌اند، مشکلات آنها باید در قالب طرح‌های فقرزدایی حل شود که همکاری بخش‌های مختلف از جمله وزارت راه و شهرسازی و وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی را می‌طلبد.

 

منبع: جام جم

در تیر ماه سال 1396، متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 46.2 میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 1.2 و 6.2 درصد افزایش نشان می‌دهد.

 

 به این ترتیب متوسط قیمت مسکن در منطقه ۱۲ تهران در تیرماه امسال ۱۳ درصد افزایش یافت که بالاترین نرخ تورم مسکن در این کلانشهر است.

بنابر این گزارش، بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه 12 (معادل 13 درصد) و بیشترین میزان کاهش به منطقه 1 (معادل 1.3 درصد) تعلق دارد.

در میان مناطق 22 گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 97.4 میلیون ریال به منطقه 1 و کمترین آن با 22.7 میلیون ریال به منطقه 18 تعلق داشته است. ارقام مزبور نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 1.3 درصد کاهش و 6.5 درصد افزایش نشان می‌دهد.

نشانگر «حباب‌سنج» بازار مسکن، از تخلیه حباب قیمتی حکایت دارد و نشان می‌دهد روند ورود تقاضای مصرفی به بازار، مشروط به تعیین تکلیف دو متغیر کاهنده معاملات ملک، می‌تواند طی ماه‌های آتی افزایش یابد. بررسی‌ها درباره شاخص «قیمت به اجاره‌بها» حاکی است این نسبت به پایین‌ترین سطح رسیده است. طی 25 سال گذشته، شاخص «قیمت به اجاره‌بها» در دوره‌های مختلف بازار ملک، متناسب با میزان افت‌وخیز قیمت، بین عدد 14 تا 21 در نوسان بوده؛ به‌طوری‌که هنگام جهش قیمت، شاخص به اوج رسیده و در پایان فرآیند تخلیه حباب، در نقطه کف قرار گرفته است. هم‌اکنون مطابق آخرین سطح میانگین قیمت واحد مسکونی و همچنین متوسط اجاره‌بها در تهران، «حباب‌سنج» عدد 8/ 13را نشان و از «تخلیه حباب قیمتی» خبر می‌دهد. ازآنجاکه توان خرید به‌رغم تسهیلات موجود، «شکننده» ارزیابی می‌شود، افزایش محسوس «قیمت پیشنهادی» باعث عقبگرد متقاضیان می‌شود. در برخی مناطق پایتخت، حجم معاملات افزایش یافته اما برای رشد کل معاملات (همه مناطق)، باید سقف تسهیلات از کفایت لازم برای دهک‌های متوسط رو به بالا برخوردار شود و اقساط ماهانه وام‌های فعلی، در استطاعت دسته‌ای از متقاضیان قرار بگیرد. کارشناسان پیش‌شرط رونق مسکن را کاهش نرخ سود بانکی می‌دانند.

 

 برخی ناظران بازار املاک با طرح فرضیه «وجود حباب در قیمت مسکن»، وضعیت کلی معاملات ملک که از رشد منفی حجم فروش آپارتمان در کل شهر تهران حکایت دارد را به حبابی‌بودن بازار نسبت می‌دهند و بازگشت رونق را منوط به تخلیه حباب قیمتی عنوان می‌کنند. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره صحت و سقم فرضیه «حباب در قیمت مسکن» نشان می‌دهد‌ صرف‌نظر از آنچه صاحب‌نظران و کارشناسان اقتصاد مسکن درباره پشت‌صحنه وضع موجود بازار ملک مطرح می‌کنند، نتیجه یک سنجش از قیمت آپارتمان در تهران، از رد فرضیه وجود حباب حکایت دارد. نتایج سنجش حباب قیمت مسکن که از رابطه P به R قابل بررسی و محاسبه است، مشخص می‌کند: مطابق رابطه بلندمدت گذشته بین قیمت مسکن (P) و اجاره بها (R) در شهر تهران، نسبت P به R در بازار ملک طی 5/ 2 دهه گذشته، معمولا در دامنه 15 تا 20 در نوسان بوده است به‌طوری که در زمان اوج رونق معاملات ملک و بالطبع، رشد حداکثری قیمت آپارتمان، عدد حاصل از این نسبت، تحت‌تاثیر شکل‌گیری حباب قیمتی، تاحدود 20 تا 21 صعود کرده و در زمان رکود معاملات مسکن ناشی از تخلیه حباب، روند کاهشی نسبت P به R، تا اطراف عدد 15 و بعضا نزدیک به 14، متوقف شده است.

این نسبت که از سوی کارشناسان مسکن به‌عنوان یک روش برای پیش‌بینی قیمت و چشم‌انداز بازار ملک مورد استفاده قرار می‌گیرد، در حال‌حاضر بر اساس آخرین سطح ریالی متوسط قیمت فروش و اجاره آپارتمان در تهران، عدد 8/ 13 است که نشان می‌دهد هم‌اکنون نسبت P به R در مقایسه با دوره‌های گذشته زمان‌های تخلیه حباب مسکن- در پایین‌ترین سطح قرار دارد و به معنای نبود حباب در قیمت میانگین است. هرچند وضع موجود هرگز مجوزی برای افزایش قیمت نیست چراکه سمت عرضه با تنظیم قیمت پیشنهادی متناسب با توان محدود خریداران می‌تواند رشد معاملات را موجب شود. سال 92 تحت‌تاثیر رونق معاملات سفته‌بازانه در بازار ملک و جهش قیمت مسکن در بهار آن سال، نسبت P به R در بازار مسکن تهران به 18 رسید اما بعد از آن، با شروع افت تدریجی معاملات خرید ناشی از شکل‌گیری رکود مسکن، نسبت P به R سال به سال کاهش پیدا کرد و در سال‌های 93 و 94 به ترتیب در سطح 6/ 16 و 15 قرار گرفت.

در سال 95 نیز این نسبت در اطراف 15 نوسان داشت و در حال‌حاضر به سطح 8/ 13 رسیده است.

به این ترتیب، فرضیه «وجود حباب در قیمت مسکن»، با سنجش صورت‌گرفته، مردود است. فرآیند تخلیه حباب از نیمه سال 92 با شروع رشد منفی قیمت واقعی ملک در تهران آغاز شد. از مهر سال 92 ارزش واقعی املاک مسکونی در تهران با رشد منفی مواجه بوده است. سال 93، قیمت واقعی آپارتمان‌ها در تهران مقایسه میزان رشد اسمی و نرخ تورم- 5 درصد افت کرد و در سال‌های 94 و 95 نیز قیمت واقعی با رشد منفی 13 درصد و 4 درصد مواجه شد. شروع ریزنوسانات قیمت مسکن طی ماه‌های اخیر، نشانه‌ای از تخلیه حباب است. متوسط قیمت مسکن در تهران طی یک سال 95 حدود 5 درصد افزایش پیدا کرد. این شاخص در 4 ماه اول امسال نیز مطابق آمار دفتر اقتصاد مسکن و آمار بانک مرکزی، 2/ 5 درصد نسبت به 4 ماه اول سال 95 رشد کرد. این میزان رشد البته کمتر از نرخ تورم بوده است.

به گزارش چاپ و نشر، مطرح‌کنندگان فرضیه «وجود حباب»، فضای کلی حاکم بر معاملات ملک را ناشی از «حبابی بودن قیمت مسکن و انتظار برای تخلیه آن» می‌دانند و از این طریق، سعی در تجزیه و تحلیل رخدادهای بازار دارند. این در حالی است که صاحب‌نظران بخش مسکن معتقدند حباب قیمت مسکن تخلیه شده است و رخوت کنونی معاملات به دو متغیر اصلی بیرونی و درونی (نرخ سود بانکی و تسهیلات مسکن) مربوط است. بر اساس این گزارش، فرضیه «وجود حباب در قیمت مسکن» به‌عنوان مانع ذهنی رونق، می‌تواند باعث «انحراف» از توجه به عوامل اصلی رونق‌ساز شود.

بررسی‌ها در این‌باره مشخص می‌کند شرایط بازار معاملات مسکن در سه مولفه «تقاضای مصرفی»، «تقاضای سرمایه‌ای» و «تسهیلات خرید» نسبت به اوایل دهه 90 (دوره قبلی رونق)، تفاوت محسوسی پیدا کرده است. این اختلاف در مولفه‌های بازار، باعث‌شده خروج از رکود معاملاتی در این دوره به‌صورت تدریجی رخ دهد و در عین حال، شدت تحرک معاملات به مراتب کمتر از دوره‌های گذشته باشد. اما در این میان چون که برخی ناظران بازار، با غفلت از تغییرات در مولفه‌های سه‌گانه، رونق قبلی را ملاک مقایسه قرار می‌دهند، در تحلیل چرایی وضع موجود، سراغ متغیرهای فرعی می‌روند.

گروهی از فعالان بازار ملک بدون توجه به هشدارهای مکرر اواخر سال گذشته اقتصاددانان و صاحب‌نظران بخش مسکن که از ضرورت «تغییر پارادایم در بازار مسکن» سخن گفته بودند، در حال‌حاضر برای خروج کامل از رکود، انتظار تکرار رونق شبیه دوره قبل را دارند. انتظار این گروه آن است که معاملات خرید ملک، وضعیتی مشابه سال‌های 90 تا 92 به خود بگیرد. در آن سال‌ها، تقاضای سرمایه‌ای (سفته‌بازی) ناشی از پشتیبانی مستقیم و غیرمستقیم برخی بانک‌ها برای سرمایه‌گذاری‌های ملکی و همچنین سهم بالای بخش مسکن از تسهیلات بانکی باعث شد حجم معاملات خرید آپارتمان رشد قابل‌ملاحظه‌ای پیدا کند و همزمان، قیمت مسکن دچار جهش شود. در حال‌حاضر، برخی ناظران بازار با طرح فرضیه وجود حباب در قیمت ملک و غفلت از تغییر ساختار بازار ملک، انتظار تکرار رونق سال‌های 90 تا 92 را دارند.

بررسی‌ها در این باره حاکی است در مقطع فعلی، از یکسو تقاضای سرمایه‌ای و سفته‌بازی ملکی به دو دلیل «حبس منابع بانک‌ها در املاک لوکس، متراژ بزرگ و فاقد مشتری موثر» و همچنین «جذابیت سپرده‌گذاری در بانک‌ها»، در پایین‌ترین سطح قرار دارد. برخی بانک‌ها در سال‌های 90 تا 92، به شکل مستقیم و غیرمستقیم وارد فعالیت‌های ملکی شدند و بخشی از تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن در آن سال‌ها، از این محل شکل گرفت اما اکنون جنس معاملات خرید مسکن در تهران، عمدتا مصرفی به‌شمار می‌رود. از طرفی، حجم تقاضای مصرفی خرید مسکن نیز به دلیل افت میزان ازدواج‌های سالانه، کاهش پیدا کرده است.

در کشور نرخ رشد ازدواج‌ها از نرخ رشد یک‌درصدی جمعیت، کمتر شده و در مقایسه با اوایل دهه 90، شیب منفی به خود گرفته است. میزان ازدواج‌ها از بالای 900 هزار ازدواج در سال 91 به کمتر از 680 هزار ازدواج در سال گذشته رسید. نرخ رشد ازدواج طی سال‌های اخیر رشد منفی 2 تا 7 درصد در سال را تجربه کرده است. سهم تهران از کل ازدواج‌ها حدود 10 تا 12 درصد برآورد می‌شود و در حال حاضر سالانه کمتر از 100 هزار فقره است.

با توجه به اینکه بخشی از خانوارهای جدید برای مدتی مستقیم وارد بازار اجاره می‌شوند، روند کاهشی ازدواج‌ها، میزان تقاضای مصرفی از این محل را نسبت به سال‌های 90 تا 92 کاهش داده است. در این میان، بخشی از تقاضای مصرفی نیز از محل تخریب و مشارکت در ساخت و ساز، وارد بازار ملک می‌شود که به دلیل افت فعالیت‌های ساختمانی، این بخش از تقاضا نیز نسبت به دوره قبل، کاهش یافته است. گزارش «دنیای اقتصاد» درباره تغییر در مولفه سوم بازار ملک نیز مشخص می‌کند: در حال حاضر سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی به پایین‌ترین حد در مقایسه با سال‌های گذشته رسیده است. در سال‌های 90 تا 92، حداقل 13 تا 17 درصد از کل تسهیلات شبکه بانکی، توسط بانک‌ها در قالب تسهیلات خرید و ساخت مسکن به این بخش اختصاص پیدا می‌کرد اما در حال حاضر، این سهم طبق آخرین آمار بانک مرکزی مربوط به سه ماه اول 96، به 5/ 7 درصد رسیده است. سهم بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی در سال 93 به 8/ 11 درصد نزول کرد و در سال 94 به 33/ 10 درصد رسید. هر چند کاهش سهم در سال 94، ناشی از رکود عمیق مسکن بوده است اما در سال 95 که معاملات خرید به فاز پیش‌رونق آمد و شدت‌گیری رکود ساختمانی نیز به لحاظ سقوط نرخ رشد، متوقف شد و تقاضا برای تسهیلات مسکن افزایش پیدا کرد، سهم بخش مسکن از تسهیلات باز هم نزولی شد و به 14/ 9درصد رسید.

بررسی‌ها نشان می‌دهد: علت این کاهش سهم، به بی‌رغبتی بانک‌ها به پرداخت تسهیلات خرید مسکن مربوط می‌شود به‌طوری که در حال حاضر عمده تسهیلات مسکن از سوی بانک عامل بخش مسکن پرداخت می‌شود. در این میان، بخش قابل توجهی از آنچه در کارنامه پرداخت تسهیلات بانکی به بخش مسکن ثبت شده، تسهیلات جدید نیست بلکه تمدید تسهیلات قبلی است که در عمل، تقاضای جدید از این محل، وارد بازار ملک نشده است.

در حال حاضر حدود 200 هزار فقره تسهیلات خرید مسکن در سال از سوی بانک‌ها پرداخت می‌شود؛ این در حالی است که کل حجم معاملات خرید مسکن در کشور حداقل معادل 700 هزار واحد مسکونی در سال است. به این ترتیب، با نزول سهم مسکن از تسهیلات بانکی، نمی‌توان انتظار شکل‌گیری رونق از جنس رونق دوره قبل و در مقیاسی مشابه آن را داشت. همچنین ناچیز بودن تقاضای سرمایه‌ای و عدم افزایش تقاضای مصرفی از محل ازدواج‌ها نیز به‌عنوان دو مولفه اصلی بازار ملک، امکان بروز رونق مشابه سال‌های 90 تا 92 را گرفته است.

بررسی‌ «دنیای اقتصاد» درباره ساختار فعلی بازار مسکن با لحاظ تغییرات رخ داده در سه‌مولفه ذکر شده، حاکی است: در شرایط فعلی، نمی‌توان انتظار تحرک معاملات در همه مناطق شهر تهران را داشت. در مناطقی که بازار ملک با حجم قابل توجه املاک لوکس، گران‌قیمت، متراژ بزرگ مواجه است مناطق شمالی شهر- در مقطع فعلی امکان رشد محسوس معاملات خرید وجود ندارد. در مناطق یک تا چهار شهر تهران، حجم عرضه ناشی از ساخت و ساز مسکونی در فاصله سال‌های 85 تا 91، سه برابر شد در حالی که در سایر مناطق شهر، این شاخص رشد دو برابری را تجربه کرد. تحرک در معاملات خرید آپارتمان‌های متراژ بزرگ منوط به ورود تسهیلات خرید مسکن با سقف‌های بیش از سطح فعلی به بازار است.

در حال حاضر اما مناطقی از شهر تهران که آپارتمان‌های مناسب تقاضای مصرفی متوسط درآمد در آنها وجود دارد، با رشد مثبت در حجم معاملات خرید مواجه شده‌اند. در 9 منطقه پایتخت از جمله منطقه 5 و 10 تا 13، تسهیلات خرید مسکن موجود توانسته تقاضای موثر در بازار معاملات ملک ایجاد کند طوری که تیر‌ماه امسال حجم معاملات خرید در این مناطق به‌طور متوسط 8 درصد نسبت به تیر ماه سال گذشته افزایش پیدا کرد. این در حالی است که حجم کل معاملات خرید مسکن در شهر تهران تحت تاثیر کم‌تحرکی در سایر مناطق، رشد منفی داشته است. وضعیت موجود بیانگر آن است که رونق معاملات مسکن در شرایط فعلی، در همه مناطق شهر تهران قابل تحقق نیست.

کارشناسان بازار مسکن، در مقطع فعلی، متغیر اصلی رونق‌ساز در بازار معاملات مسکن را نرخ سود بانکی معرفی می‌کنند و معتقدند سطح بالای نرخ سود واقعی در بازار پول، امکان تحرک در معاملات را گرفته و حتی باعث تاخیر در ورود بخشی از تقاضای مصرفی به معاملات مسکن شده است. کاهش نرخ سود بانکی به سطح متعارف،‌ می‌تواند از یکسو تحرک در معاملات خرید مسکن را موجب شود و از سوی دیگر شرایط پرداخت تسهیلات خرید مسکن برای دهک‌های متوسط رو به پایین را به لحاظ تغییر کاهشی نرخ سود تسهیلات و در نتیجه تبدیل تسهیلات به وام در استطاعت به لحاظ مبلغ اقساط، تسهیل کند.

کارشناسان اقتصاد مسکن با تاکید بر اینکه رونق پیش رو در بازار معاملات مسکن متفاوت از دوره قبل خواهد بود، عنوان می‌کنند: برای حرکت پایدار در معاملات مصرفی آپارتمان لازم است متغیر اصلی بیرونی بازار یعنی نرخ سود بانکی، به شکل غیر دستوری کاهش پیدا کند و برای تحریک تقاضای مصرفی دهک‌‌های متوسط رو به بالا نیز تسهیلات لیزینگ با سقف بیشتر از وام‌های فعلی پرداخت شود. درحال‌حاضر سقف وام خرید مسکن بدون سپرده، 120 میلیون تومان است اما دهک متوسط رو به بالا به حداقل 200 تا 300 میلیون تومان تسهیلات برای خرید نیاز دارد تا حجم معاملات خرید آپارتمان در مناطق بیشتری از تهران افزایش پیدا کند و دچار رشد مثبت شود.

 

 افزایش سهم مناطق مصرفی از معاملات مسکن

سهم مناطق مصرفی‌کانون تقاضای خانوارهای «با درآمد متوسط و متوسط رو به پایین» در معاملات خرید و فروش آپارتمان‌های مسکونی نسبت به سایر مناطق پایتخت افزایش یافت. به گزارش «دنیای اقتصاد»، گزارش تازه‌ترین تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در تیرماه 96 که روز گذشته از سوی بانک مرکزی منتشر شد، نشان می‌دهد تیرماه امسال اگرچه حجم کل معاملات خرید و فروش آپارتمان‌های مسکونی در پایتخت نسبت به ماه مشابه سال قبل و همچنین ماه قبل به ترتیب 5/ 2 و 4/ 5 درصد کاهش یافت اما سهم دو منطقه مصرفی کانون تقاضای خرید مسکن برای متقاضیان طبقات «متوسط» و «متوسط رو به پایین» افزایش یافت. براساس این گزارش، بیشترین حجم معاملات مسکن، تیرماه امسال در یکی از دو منطقه پرتقاضا برای خرید مسکن منطقه 5- انجام شد؛ سهم معاملات خرید مسکن در منطقه 5، تیرماه امسال به 5/ 16 درصد رسید که این سهم در مقایسه با مدت مشابه سال قبل، 5/ 0 درصد افزایش داشته است؛ تیرماه پارسال منطقه 5 سهم 16 درصدی از کل معاملات خرید مسکن را در میان همه مناطق شهر تهران به خود اختصاص داد.

این درحالی است که سهم معاملات خرید مسکن در منطقه 10- کانون تقاضای واحدهای مصرفی ریزمتراژ، کوچک‌متراژ و میان‌متراژ مصرفی مورد تقاضای گروه‌های درآمدی متوسط رو‌به پایین-تیرماه امسال با 3/ 0 درصد افزایش در مقایسه با مدت مشابه سال قبل از 2/ 5 درصد در تیرماه 95 به 5/ 5 درصد در تیرماه امسال رسید. این دو منطقه، مناطقی هستند که هم‌اکنون گروه‌های درآمدی متوسط و متوسط رو‌به پایین با استفاده از پوشش تسهیلات فعلی خرید مسکن، قادر به خرید آپارتمان در آنها هستند؛ همچنین عمده متقاضیان خرید مسکن در این دو منطقه به لحاظ سطح درآمدی در وضعیتی قرار دارند که از بنیه مالی کافی برای پرداخت اقساط ماهانه تسهیلات فعلی خرید مسکن برخوردارند و به همین دلیل به رغم کاهش حجم کل معاملات خرید مسکن در پایتخت طی تیرماه امسال، سهم این دو منطقه از کل معاملات افزایش یافته است.

این‌درحالی است که براساس آمارهای ارائه‌شده از سوی دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن، حجم معاملات مسکن در منطقه 5 در تیرماه امسال نسبت به تیرماه سال گذشته، یک درصد و حجم معاملات مسکن در منطقه 10 در تیرماه امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل، 6 درصد افزایش یافته است. همچنین براساس گزارش بانک مرکزی از وضعیت بازار معاملات مسکن شهر تهران، تیرماه امسال 14 هزار و 533فقره معاملات خرید مسکن در مناطق 22 گانه شهر تهران ثبت شد و این درحالی است که متوسط قیمت هرمترمربع مسکن در این ماه به 4 میلیون و 619 هزار تومان رسید که نسبت به ماه قبل 2/ 1 درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل- تیر ماه 95- معادل 2/ 6 درصد افزایش نشان می‌دهد.

 

منبع: دنیای اقتصاد

آنچه در زیر می‌آید جدول قیمت معاملات انجام شده آپارتمان‌هایی در مناطق مختلف شهری تهران طی تیر ماه 96 است که می توان با 150 میلیون تومان خرید.

 به گزارش چاپ و نشر، آنچه در زیر می‌آید جدول قیمت معاملات انجام شده آپارتمان‌هایی در مناطق مختلف شهری تهران طی تیر ماه 96 است که می توان با 150 میلیون تومان خرید.لازم به ذکراست که این ارقام ازسامانه اطلاعات بازار املاک ایران استخراج شده است.

 

 

 منبع: افکار نیوز

بازار مسکن تهران در اولین ماه تابستان، با پیشروی موضعی معاملات همراه شد. به گزارش بانکداران ۲۴ (Banker)، وضعیت کلی بازار ملک اگرچه عدم بهبود را نشان می‌دهد، اما اختلاف شدید دمای معاملات بین مناطق مختلف، از دو قطبی شدن بازار حکایت دارد. ماه گذشته در 9 منطقه پایتخت که به مقصد 42 درصد خریداران مسکن تبدیل شده، حجم معاملات به‌طور متوسط 8 درصد افزایش یافت و در سایر مناطق، به دو دلیل، میزان فروش آپارتمان افت کرد. قیمت مسکن در تیر برای سومین ماه پیاپی ثابت ماند. کارنامه 22 منطقه، میانه رکود-رونق را اعلام می‌کند.

 

بازار مسکن تهران در ثلث اول فصل نقل و انتقال، به دلیل تجمع خریداران در مناطق مشخص، دو قطبی شد. گزارش «دنیای اقتصاد» از کارنامه معاملات ملک در تیر ماه امسال حاکی است: اگر چه معدل خرید مسکن در کل پایتخت کاهش پیدا کرده و اوضاع کلی بازار تابستان 96، «توقف» در فاز پیش رونق 95 را علامت می‌دهد اما در 9 منطقه تهران، «پیشروی معاملات» با رشد قابل توجهی آغاز شده و نوعی «تحرک منطقه‌ای» در بازار ملک شکل گرفته است. آمارهای دریافتی از دفتر اقتصاد مسکن نشان می‌دهد: در اولین ماه تابستان، حجم کل معاملات خرید آپارتمان در تهران 2 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل (تیر 95) کاهش یافت که با توجه به تعداد واحدهای مسکونی فروش رفته در تیر امسال و مقایسه آن با رکود عمیق سال 94، شرایط کلی کنونی به معنای «در جا زدن بازار ملک در فاز میانه رکود-رونق» است. با این حال، ماه گذشته حجم معاملات خرید در 9 منطقه تهران،‌ به‌عنوان «مناطق پیشران و جاذب تقاضا»، به‌طور میانگین 8 درصد افزایش پیدا کرد. بررسی «دنیای اقتصاد» در این باره مشخص می‌کند: 9 منطقه گرمسیر بازار مسکن تهران، مناطق عرضه‌کننده دو دسته آپارتمان‌ برای تقاضای مصرفی متوسط محسوب می‌شود که طبق پیش‌بینی کارشناسان و نشانه‌های قبلی، ورود این گروه از متقاضیان به بازار باعث شده دمای معاملات خرید ملک در این مناطق، برخلاف محله‌های دیگر شهر بالا برود. در مناطق 3، 5، 10 تا 13 و 20 تا 22، میزان فروش آپارتمان در ماه گذشته از یک درصد تا 20 درصد افزایش پیدا کرد. در سایر مناطق شهر اما «رشد منفی» معاملات رقم خورد. مناطق سردسیر بازار مسکن تهران را محله‌های شمالی پایتخت دارای واحدهای بزرگ‌متراژ و لوکس و همچنین برخی محله‌های مرکزی با تراکم مسکونی کم (محدوده اداری شهر) شکل داده‌اند که چون مناطق مورد جست‌وجوی تقاضای فعلی به حساب نمی‌آید، دمای معاملات ملک در این مناطق، همچنان «زیر صفر» است. تیر ماه امسال میزان فروش واحد مسکونی در مناطق یک و دو، به ترتیب 6 درصد و 7 درصد نسبت به تیر 95 کاهش پیدا کرد. در مناطقی که محل سکونت و جست‌وجوی دهک‌های متوسط رو به پایین محسوب می‌شود نیز حجم معاملات خرید تا 20درصد نسبت به تیر پارسال کم شده است. وضع موجود بیانگر «دو قطبی شدن بازار معاملات مسکن در تهران» است به‌طوری که از یکسو حجم بازار خرید و فروش آپارتمان در مناطق پرکشش برای معاملات مصرفی، بزرگتر شده و در مقابل، بازار معاملات ملک در مناطق دارای کمترین ارتباط با تقاضای مصمم و حاضر در بازار، کوچک شده است.

آنچه باعث این دو قطبی معاملاتی در بازار مسکن تهران شده، به کیفیت وام‌ها در سبد تسهیلات خرید مسکن برمی‌گردد. میزان اقساط ماهانه وام‌های موجود خرید مسکن اگر چه برای دهک متوسط، تقریبا معادل بهای اجاره ماهانه آپارتمان برآورد می‌شود و به نوعی در استطاعت دهک میانی است اما فاقد توان کافی برای تحریک تقاضا در دهک‌های درآمدی زیر سطح میانگین ارزیابی می‌شود. این تسهیلات همچنین به لحاظ سقف ریالی، فاقد قدرت پوششی برای هزینه خرید مسکن دهک‌های 6 تا 8 است. به این ترتیب، حریم کاربرد تسهیلات موجود خرید مسکن در تهران به لحاظ دامنه تحریک تقاضای مصرفی، از آنجا که همه مناطق پایتخت را شامل نمی‌شود، «پیشروی موضعی» معاملات ملک در مناطق مشخصی از شهر را منجر شده است. نتایج تحلیل آمارهای دفتر اقتصاد مسکن نشان می‌دهد: 9 منطقه تهران که نزدیک به نیمی از کل معاملات ماهانه خرید آپارتمان در آنجا انجام می‌شود، در مسیر پیش رونق، حرکت رو به جلو دارند و در سایر مناطق به دلیل نبود محرک مالی خرید و کمبود تقاضای موثر، فروش آپارتمان با افت مواجه شده است. در حال حاضر 42 درصد معاملات مسکن در 9 منطقه پیشران پایتخت انجام می‌شود. مناطق گرمسیر بازار ملک تهران در غرب، شمال غرب و بخش‌هایی از جنوب شهر قرار دارد.

 تغییرات قیمت مسکن

 

میانگین قیمت مسکن در تهران برای سومین ماه پیاپی، در سطح 5/ 4 میلیون تومان به ازای هر متر مربع ثابت ماند. تیر ماه امسال آپارتمان‌های فروشی با «رشد صفر» در قیمت، خریداری شد به‌طوری که معاملات اولین ماه تابستان با قیمت دو ماه آخر بهار 96، انجام شد. با این حال تحت تاثیر ریزنوسانات ماهانه قیمت مسکن طی یک‌سال اخیر، در تیر امسال، متوسط قیمت آپارتمان در تهران 7/ 5 درصد نسبت به تیر95، رشد مثبت نشان می‌دهد. میزان رشد نقطه‌ای قیمت مسکن در حال حاضر معادل میزان رشد نقطه‌ای یک‌سال 95 است. معدل قیمت مسکن در تهران در یک سال 95 کمتر از 6درصد نسبت به یک سال 94 افزایش پیدا کرده بود. عدم تغییر ماهانه قیمت مسکن طی ماه‌های اخیر باعث شده رشد نقطه‌ای قیمت، با نرخ ثابت همراه باشد. بر اساس این گزارش، در اولین ماه تابستان 13 هزار و 600 واحد مسکونی در تهران فروخته شد. این حجم معاملات در مقایسه با متوسط حجم ماهانه معاملات خرید آپارتمان در سال 94 زمان رکود کامل و دوره قبل از پیش رونق- 13 درصد بیشتر است که این موضوع مشخص می‌کند: اگر چه در حال حاضر معاملات در کل شهر تهران 2 درصد نسبت به سال گذشته کاهش پیدا کرده اما وضع فعلی، مشابه رکود عمیق سال 94 نیست بلکه بیشتر، بیانگر جنب و جوش منطقه‌ای به جای تحرک سراسری در بازار مسکن تهران است.

رییس اتحادیه مشاوران املاک گفت: در تیرماه سال جاری ۱۶ هزار و ۱۵۶ قرارداد خرید و فروش مسکن در شهر تهران به امضا رسید که نسبت به مدت مشابه سال قبل ۱۲.۶ درصد کاهش یافته است.

حسام عقبایی گفت: بر اساس آمار اتحادیه مشاوران املاک، در تیرماه سال جاری ۱۶ هزار و ۱۵۶ قرارداد خرید و فروش مسکن در شهر تهران به امضا رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۶.۳ و ۱۲.۶ درصد کاهش نشان می دهد؛ چرا که در خردادماه امسال ۱۷ هزار و ۱۷۷ قرارداد و در تیرماه سال قبل ۱۸ هزار و ۱۹۴ قرارداد خرید و فروش داشتیم.

وی افزود: همچنین تعداد قراردادهای اجاره شهر تهران در تیرماه ۱۹ هزار و ۳۱۶ مورد بود که با توجه به ۲۰ هزار و ۹۱۹ قرارداد در خردادماه سال جاری و ۲۲ هزار و ۸۲۷ مورد اجاره در تیرماه سال قبل، تعداد  معاملات اجاره واحدهای مسکونی شهر تهران به ترتیب ۹.۱ و ۱۸ درصد نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل کاهش یافته است.

رییس اتحادیه مشاوران املاک درباره تعداد قراردادهای خرید و فروش املاک کل کشور در تیرماه ۱۳۹۶ هم گفت: در کل کشور ۴۹ هزار و ۸۰۵ معامله طی تیرماه سال جاری در بخش خرید و فروش و نیز ۶۸ هزار و ۱۴۶ قرارداد اجاره امضا شده است که در کل کشور هم با کاهش ۶.۸ درصدی خرید فروش و کاهش ۵.۴ درصدی قراردادهای اجاره نسبت به خردادماه سال جاری مواجه بودیم.

عقبایی در ارزیابی از وضعیت بازار مسکن اظهار کرد: وضعیت معاملات با توجه به این‌که بازار مسکن در واقع بعد از انتخابات ریاست جمهوری استارت خورده، مطلوب به نظر می رسد؛ زیرا فروردین ماه نیمه تعطیل بود، اردیبهشت ماه انتخابات ریاست جمهوری برگزار شد و خرداد در ماه مبارک رمضان قرار داشتیم. لذا می توان گفت تیرماه روند معاملات مسکن به حالت پایدار رسیده و پیش‌بینی من این است که تا پایان شهریورماه، معاملات با روند رو به رشد همراه شود.

وی بازار اجاره را در فصل تابستان آرام و با افزایش ۷ تا ۱۰ درصدی اعلام کرد و درباره اینکه برخی گزارش ها از افزایش رقمهایی بالاتر حکایت دارد توضیح داد: بر اساس قراردادهای منعقده در سطح کشور رشد اجاره بها در سال ۱۳۹۶ نسبت به سال ۱۳۹۵ بین ۷ الی ۱۰ درصد است. البته گزارشات میدانی ممکن است در موارد خاص حتی تا ۳۰ درصد افزایش را تایید کند اما باید ببینیم ما چه جمعیتی و با چه دامنه گستردگی را ملاک بررسی میدانی قرار می‌دهیم.

رییس اتحادیه مشاوران املاک ادامه داد: در همه گزارشات، موارد استثنایی وجود دارد. ممکن است مخاطبی که این خبر را می‌خواند بگوید صاحب خانه من امسال ۴۰ درصد اجاره بها را افزایش داده است. ممکن است مستاجری پنج سال در یک خانه نشسته و افزایش نداشته اما امسال مالک تصمیم گرفته اجاره را ۱۰۰ درصد افزایش دهد که همانطور که عرض کردم اینها موارد استثنایی است.

عقبایی تصریح کرد: همچنین قیمت عرضه با آنچه در قرارداد منعقد می شود ممکن است بین یک بررسی میدانی و گزارش قطعی تناقض ایجاد کند. مثلا در گزارش میدانی ممکن است یک مشاور املاک بگوید در فلان خیابان یا فلان محله ۲۰ درصد اجاره بها افزایش یافته اما ملاکش قیمت عرضه شده توسط مالک باشد؛ در صورتی که قیمت تحقق یافته و اجاره نوشته شده باید ملاک قرار گیرد.

 

وی درخصوص پیش بینی از آینده بازار مسکن گفت: خوشبختانه از نیمه دوم سال قبل شاهد افزایش ساخت و سازهای مسکونی در شهر تهران بودیم که می تواند باعث ایجاد تعادل قیمت شود. لذا پیش بینی می کنم افزایش قیمتی در نیمه دوم سال جاری نداشته باشیم. اگر به سمت رونق هم برویم رشد قیمت مسکن بیش از تورم نخواهد بود.

در شرایطی که بازار مسکن کل کشور همچنان در رکود به سر می برد سه ریز نوسان تابستانی افزایش تقاضا برای اجاره، تحرک در بخش خرید واحدهای میان متراژ و نیز ورود خانه اولی‌ها به بازار مسکن شهر تهران خودنمایی می‌کند.

 

به گزارش چاپ و نشر، رکود بخش مسکن از ۴.۵ سال عبور کرد؛ چرا که در خردادماه ۱۳۹۶ حجم معاملات مسکن شهر تهران ۰.۸ درصد نسبت به ماه مشابه (سال قبل) کاهش یافت. با این حال بازار مسکن در این کلانشهر با چند ریزنوسان تابستانی مواجه شده است. افزایش دو درصدی تقاضا برای خرید واحدهای میان متراژ، طولانی‌تر شد صف تقاضای اجاره نسبت به سال قبل و اقدام ۱۰ هزارو ۲۰۸ خانوار برای خرید اولین مسکن خود از طریق تسهیلات حاکی از آن است که با وجود کسادی بازار خرید و فروش، آب باریکه‌ها که از آن به عنوان مولفه‌های کم قدرت یاد می‌شود راه خود را برای عبور از سد رکود باز می‌کنند و احتمال تحرک غیرتورمی در نیمه دوم سال جاری با پیشتازی آپارتمانهای نوساز در قراردادها وجود دارد.

بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد پرسشگران منفعل در بنگاه‌های مسکن به مشتریان آتی تغییر ماهیت داده‌اند. شیفت آرام تقاضا از سمت واحدهای کلید نخورده به سمت واحدهای ۶ تا ۱۰ سال علاوه بر آنکه نشان دهنده بالا رفتن قدرت خرید با چاشنی قناعت بخش مصرفی است، حاکی از آن است که بازار عرضه می‌تواند با فاصله زمانی به منابع مالی راکد خود دسترسی پیدا کند و شاید به همین علت است که در زمستان سال قبل تعداد پروانه‌های ساختمانی شهر تهران ۳۷ درصد افزایش را نسبت به مدت مشابه سال قبل تجربه کرد. این افزایش در حالی رقم خورد که بخش مسکن دارای رشد منفی ۱۷ درصدی بود. لذا رشد پروانه می‌تواند از سوی سرمایه گذاران آینده نگر انجام شده باشد.

 سهم ۴۶.۹ درصدی واحدهای مسکونی با عمر کمتر از پنج سال ساخت از کل معاملات نشان می‌دهد این واحدها همچنان بیشترین تقاضا را در خرید و فروش خردادماه شهر تهران به خود اختصاص داده‌اند. با این حال سهم مذکور در مقایسه با خردادماه سال قبل ۴.۸ درصد کاهش یافته است و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت ۶ تا ۱۰ سال ۵.۲ درصد افزوده شده است. این آمار می‌تواند حاکی از آن باشد که با نزدیک شدن قیمت مسکن به کف، مشتریان دودل و نگران، سرمایه‌های خود را به خرید واحدهای در بضاعت اختصاص داده‌اند. از سوی دیگر پیشتازی فروش واحدهای کمتر از پنج سال که طی دو سه سال اخیر به طور معمول صورت گرفته می‌تواند به کاهش ۴۹۰ هزار واحد خالی که عمده آنها نوساز و نیمه لوکس هستند منجر شود.

 توزیع واحدهای مسکونی برحسب متراژ در فصل زمستان ۱۳۹۵ نشان می دهد که بیشترین تعداد معاملات در واحدهای مسکونی در بازه مساحت ۵۰ تا ۷۰ متر مربع (۲۸ درصد) ثبت شده و پس از این بازه، با افزایش متراژ واحدها، تعداد معاملات ثبت شده کاهش یافته است.

در زمستان ۱۳۹۵ نسبت به فصل مشابه سال قبل، در واحدهای با مساحت کمتر از ۹۰ متر مربع تعداد معاملات ۳۳.۷ درصد کاهش یافته لیکن در بازه های بالای ۹۰ متر مربع  معاملات افزایش ۸۱.۹ درصدی داشته‌اند و بیشترین میزان افزایش نیز در بازه با  مساحت ۱۵۰ تا ۱۷۰ متر مربع (با رشد ۲۲.۴ درصد) روی داده است.

آمار و ارقام نشان می‌دهد بخش مسکن در سال ۱۳۹۵ به دلیل انتظار تحولات اقتصادی با امضای برجام در فصول مختلف دچار نوسانات شده؛ به طوری که یک فصل با فراز و سپس فصل بعد با فرود همراه بوده است. با این حال رشد معاملات در زمستان ۱۳۹۵ و رسیدن به رقم ۴۵ هزار معامله به گونه‌ای بوده که ارقام با میانگین تعداد معامله در هر فصل طی سال‌های ۱۳۹۰ و ۱۳۹۱ برابری کرده است. همچنین زمستان ۱۳۹۱ با ثبت ۵۷ هزار معامله شاهد پر رونق ترین و تابستان ۱۳۹۲ با ۲۰ هزار معامله کسادترین فصل معاملات مسکن طی ۴.۵ سال اخیر را شاهد بوده‌ایم.

با وجودی که معاملات در بخش خرید و فروش واحدهای مسکونی شهر تهران مقداری رونق گرفته، تعداد مستاجران رو به افزایش است. هم اکنون در کل کشور ۳۴ درصد مستاجر وجود دارد که نسبت به سال ۱۳۹۰ رشدی معادل ۳۷ درصد را نشان می‌دهد. این آمار حاکی از فشار بر بازار اجاره است. برآوردهای میدانی نیز رشد ۱۰ تا ۱۲ درصدی اجاره بها را تایید می‌کند. هرچند رئیس اتحادیه مشاوران املاک می گوید اجاره بها در کلانشهرها بین ۷ تا ۱۰ درصد رشد داشته، اما موجران همواره نرخ سود بانکی را مبنای افزایش اجاره قرار می‌دهند که این نرخ هم اکنون بین ۲۲ تا ۲۴ درصد است و لذا خرید ملک با نیت اجاره داری در حال حاضر به صرفه نیست.

عباس زینعلی ـ کارشناس اقتصاد مسکن ـ می‌گوید: شرایط موجود نشان می‌دهد حداقل یکسال زمان لازم است تا بخش مسکن از رکود خارج شود. تا زمانی که تاثیر مالیات، تسهیلات، عوارض، تورم، شرایط بازارهای رقیب، اقتصاد کلان و سایر عوامل موثر در بخش مسکن به طور کامل مشخص نشود نمی‌توان منتظر اقدامات جدید بود. جهش قیمت قطعا نخواهیم داشت. اما افزایش بر اساس عواملی همچون میزان دستمزد، مصالح، خدمات، عوارض صدور پروانه و غیره بر روی قیمت مسکن اثر می گذارد که این عوامل می‌تواند تا ۲۰ درصد قیمت مسکن را بالا ببرد

 

منبع: ایسنا

بررسی روند فروش واحدهای مسکونی بر اساس قیمت و متراژ نشان می‌دهد واحدهای 130 تا 220 میلیون تومان و آپارتمان‌های 50 تا 70 متر بیشترین مشتری را در زمستان سال قبل داشته‌اند.

به گزارش چاپ و نشر، در زمستان ۱۳۹۵ بیشترین تعداد معاملات واحدهای مسکونی در بازه‌های قیمتی (۲۲۰-۱۳۰) و (۳۱۰-۲۲۰) میلیون تومان به ترتیب با سهم ۲۲.۶ و ۱۷.۲ درصدی انجام شده و به تدریج با افزایش بازه‌های قیمتی تعداد معاملات کاهش می‌یابد.

ضمنا مقایسه تعداد معاملات انجام شده در فصل زمستان ۱۳۹۵ نسبت به فصل مشابه سال قبل، حاکی از کاهش ۵۸.۶ درصدی تعداد معاملات با ارزش کمتر از ۲۲۰ میلیون تومان بوده است؛ در حالی که در سایر بازه‌ها در مجموع تعداد معاملات ۱۳۱ درصد و به طور متوسط در حدود ۲۲ درصد افزایش داشته است.

همچنین توزیع واحدهای مسکونی برحسب متراژ در فصل زمستان ۱۳۹۵ نشان می‌دهد که بیشترین تعداد معاملات در واحدهای مسکونی در بازه مساحت ۵۰ تا ۷۰ متر مربع (۲۸ درصد) ثبت شده و پس از این بازه، با افزایش متراژ واحدها، تعداد معاملات ثبت شده کاهش یافته است.

در زمستان ۱۳۹۵ نسبت به فصل مشابه سال قبل، در واحدهای با مساحت کمتر از ۹۰ متر مربع تعداد معاملات ۳۳.۷ درصد کاهش یافته لیکن در بازه‌های بالای ۹۰ متر مربع  معاملات افزایش ۸۱.۹ درصدی داشته‌اند و بیشترین میزان افزایش نیز در بازه با  مساحت ۱۵۰ تا ۱۷۰ متر مربع (با رشد ۲۲.۴ درصد) روی داده است.

 

منبع: ایسنا

درباره چاپ و نشر

چاپ و نشر ،پرتیراژترین نشریه چاپ کشور

منوی اصلی